令和7年1月15日　提出 船橋 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 9-1 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　瀨﨑　敦子   TEL.

鑑定評価額 578,000,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市高瀬町６２番７ ②地積 　(㎡) 3,300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度2種最高31m 1.5:1 工場 工場、事務所等が混 在する臨海工業地域 北24.9m市道 水道、ガス、下水 南船橋 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    60 ｍ、南   210 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  68.0 ｍ、奥行　約　　  48.5 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２４．９ｍ市道 交通 施設 南船橋駅南方 2.7km 法令 規制 準工 (60,200) 高度2種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。一般的要因に特段の変動がな い限り、地価水準は概ね堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉県北西部から中央部の工業地域。需要者の中心は、製造業及び倉庫業を営む大企業や同一需給圏内の 法人である。当該地域は、臨海部の工業地域に存し、国道３５７号、東関東自動車道及び京葉道路への交通利便性が良 好で、消費地にも近い立地であるため、土地の需要は堅調である。用途の多様性により求められる規模や取引価格は個 別に形成される傾向にあるため、中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と代替、競争関係が成立する工業地域内の取引事例を採用し求められたもので、実証的であり 信頼性は高い。近隣地域及び周辺地域内においては自社使用の工場等が標準的であるため、収益還元法の適用は断念し た。また、近隣地域及び周辺地域内の土地（更地）取引は自社使用目的の取引が主体である。したがって、比準価格を 採用し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業は設備投資の堅調な需要等、非製造業 は原材料費や人件費の上昇について価格転嫁 が進み、企業の景気感は改善傾向で推移した 。 街路条件、交通利便性の良い臨海部の工業地 域であり、特に大きな地域要因の変動はない 。地価は上昇で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.7 ％  ％