別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-19 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　倉坂　和斗   TEL.
鑑定評価額 613,000,000 円  １㎡当たりの価格 352,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市市場２丁目２１４０番１外
｢市場２－１－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,742  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 食品、自動車の関連
店舗が混在する路線
商業地域		 南16.6m市道 水道、ガス、下水 船橋

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６．６ｍ市道 交通

施設		 船橋駅北東方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗や自動車販売店等が建ち並ぶ路線商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。今後も現状
の利用形態を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    249,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市及び隣接市の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心はロードサイド型の店舗等を展開
する事業法人が想定される。近隣地域は船橋卸売市場に近接している通行量の多い立地であり、投資需要は根強い。商
業地の価格は立地、規模等によって大きく異なるため、市場の中心価格帯を求めることは困難であるが、標準的画地の
土地で３５万円／㎡前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場での取引に基づいた実証的な価格であり、収益価格は賃貸事業を行う目的で取得する場合の投資採算価
格である。典型的需要者である事業法人は賃貸収益獲得を企図するものではなく、事業収益性及び立地、規模等を踏ま
えた市場性を重視するものと判断される。したがって本件においては比準価格と収益価格を関連付けて、代表標準地か
ら検討した価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.6]		 [100.0]
100		 352,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の懸念や金利先高観が強まりつつあ
るものの、継続する金融緩和を背景に、商業
地の地価は上昇基調で推移している。


市場通り沿いの店舗等が多く建ち並ぶ路線商
業地域。地域要因に変動は認められないもの
の、卸売市場に近接し道路交通量も多いこと
から需要は堅調。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
１０３８９
-770		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12.4m国
道、
北東3.6m、
二方路
近商

(90,300)
b ２５１０３
８４２１
-74		 習志野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
東8m、角地
工業

(70,200)
c ２５１０３
６４６８
-832		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8.5m市道、
西4.5m、角地
２住居
高度1種最高31m
(70,200)
d ２５１０３
６４６８
-811		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西7.5m国道
、中間画地
２住居
高度2種最高20m
(60,200)
e ２５１０３
６４６８
-825		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南11m国道、
中間画地
２住居
高度2種最高31m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
450,524  		 100
[ 100.0]		 [ 120.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.2]
442,782 		 100
[ 117.9]
375,557 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
376,000 
b (　           ) 
304,870  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
306,646 		 100
[  85.5]
358,650 
359,000 
c (　           ) 
349,499  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
350,178 		 100
[  93.1]
376,131 
376,000 
d (　           ) 
290,813  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
325,711 		 100
[  91.7]
355,192 
355,000 
e (　           ) 
294,068  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
358,763 		 100
[  97.9]
366,459 
366,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　 +13.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +22.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  +5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    370,000 円／㎡]  



船橋 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,340,232 
6,006,053 
27,334,179 
7,760,400 
19,573,779 		 （　0.9760）
19,104,008 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    434,182,000 円　　　　（　    249,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 306.00 Ｓ2 612.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   1,742 ㎡     34.5 m x   50.5 m  前面道路：市道     　  16.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建てロードサイド型店舗の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
612.00 
100.0 
612.00 
4,791 
2,932,092 		 6.0  17,592,552 
1.0  2,932,092 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
612.00 
100.0 
612.00 

2,932,092 		 17,592,552 
2,932,092 
⑨年額支払賃料      2,932,092 円　×　12ヶ月　＝　      35,185,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     612.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,185,104 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,920,364 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,264,740 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,592,552 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         161,324 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,932,092 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         914,168 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,340,232 円　　　　（　        19,139 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,951 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,791 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 348,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,055,553 円  　　　       35,185,104　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,384,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      986,000 円  　　　　    116,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,006,053 円　（　　　　　　         3,448 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 116,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     612.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0640 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,760,400 円  
（　　　　　         4,455 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,340,232 円      
②総費用 6,006,053 円      
③純収益　①－② 27,334,179 円      
④建物等に帰属する純収益 7,760,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,573,779 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,104,008 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,967 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    434,182,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     249,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市市場二丁目２１４０番１
 0407000007216-0000
2 　船橋市市場二丁目２１４０番２
 0407000007217-0000
3 　船橋市市場二丁目２１４１番１
 0407000007219-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-19 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　杉彦   TEL.
鑑定評価額 613,000,000 円  １㎡当たりの価格 352,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市市場２丁目２１４０番１外
｢市場２－１－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,742  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 食品、自動車の関連
店舗が混在する路線
商業地域		 南16.6m市道 水道、ガス、下水 船橋

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６．６ｍ市道 交通

施設		 船橋駅北東方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 沿道型店舗が建ち並ぶ路線商業地域として熟成している。近傍にマクドナルドが出店したが、当該地域の繁華性
への影響は限定的である。当面は現在の土地利用状況を維持していくものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市及び隣接市における幹線道路沿いの路線商業地域及び駅周辺商業地域、並びに商住混在地域である
。需要者は、飲食店・小売店・カーディーラー等の沿道型店舗を展開する企業が中心となる。近隣地域は船橋駅にも近
いほか、市中心部に位置し、顧客の通行量も多いところから需要は旺盛である。画地規模等により振れ幅が大きいため
主たる取引価格帯は一概には把握できないものの、土地単価で３０～４０万円前後が中心になるものと見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用が中心の低層店舗主体の路線商業地域であり、２階以上の賃貸需要が乏しいほか駐車スペース部分も有するた
め収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は実際に市場において成約した取引価格から試算した市場の実態を表
している実証的な価格であり、自己使用を前提とする当該地域における市場特性に照らしても高い説得力を有するもの
と判断される。よって、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.6]		 [100.0]
100		 352,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇等から飲食業を中心に経営環境は厳
しく、市場の動向に楽観視はできないものの
、都内物件に対する割安感等から需要は堅調
に推移している。

飲食店・自動車販売店等が建ち並ぶ路線商業
地域。繁華性が高く、需要は旺盛である。駅
周辺商業地の地価上昇を背景に地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
６４６８
-836		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東15m県道、
南2.8m、
北西3.5m、
三方路
１住居
高度1種最高31m
(60,200)
b ２５１０３
６４６８
-811		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西7.5m国道
、中間画地
２住居
高度2種最高20m
(60,200)
c ２５１０３
１０３８９
-770		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12.4m国
道、
北東3.6m、
二方路
近商

(90,300)
d ２５１０３
６４６８
-825		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南11m国道、
中間画地
２住居
高度2種最高31m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
269,710  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
276,453 		 100
[  76.3]
362,324 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
362,000 
b (　           ) 
290,813  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
325,711 		 100
[  88.3]
368,869 
369,000 
c (　           ) 
450,524  		 100
[ 100.0]		 [ 120.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.2]
442,782 		 100
[ 117.9]
375,557 
376,000 
d (　           ) 
294,068  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
358,763 		 100
[  96.3]
372,547 
373,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +22.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    370,000 円／㎡]  



船橋 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,999,244 
5,994,757 
27,004,487 
7,760,400 
19,244,087 		 （　0.9760）
18,782,229 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    426,868,841 円　　　　（　    245,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 306.00 Ｓ2 612.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   1,742 ㎡     34.5 m x   50.5 m  前面道路：市道     　  16.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建ロードサイド型店舗の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
612.00 
100.0 
612.00 
4,742 
2,902,104 		 6.0  17,412,624 
1.0  2,902,104 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
612.00 
100.0 
612.00 

2,902,104 		 17,412,624 
2,902,104 
⑨年額支払賃料      2,902,104 円　×　12ヶ月　＝　      34,825,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     612.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 一棟貸しのため
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,825,248 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,890,496 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,934,752 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,412,624 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         159,674 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,902,104 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         904,818 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,999,244 円　　　　（　        18,943 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,742 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 348,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,044,757 円  　　　       34,825,248　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,384,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      986,000 円  　　　　    116,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上せず
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,994,757 円　（　　　　　　         3,441 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 116,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     612.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0640 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,760,400 円  
（　　　　　         4,455 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,999,244 円      
②総費用 5,994,757 円      
③純収益　①－② 27,004,487 円      
④建物等に帰属する純収益 7,760,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,244,087 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,782,229 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,782 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    426,868,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     245,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市市場二丁目２１４０番１
 0407000007216-0000
2 　船橋市市場二丁目２１４０番２
 0407000007217-0000
3 　船橋市市場二丁目２１４１番１
 0407000007219-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考