別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-13 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小畑　昌也   TEL.
鑑定評価額 92,300,000 円  １㎡当たりの価格 450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市東船橋２丁目２００６番８
｢東船橋２－１０－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高31m
地区計画等

(90,200)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 中低層の店舗兼共同
住宅が建ち並ぶ駅前
商業地域		 東16m市道 水道、ガス、下水 東船橋

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    10 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.2 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 東船橋駅北方

100m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高31m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ駅前商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商的環境
を維持するものと予測する。今後の地価水準は、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    475,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    281,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に船橋市、市川市内の店舗併用住宅ビル等が建ち並ぶ商業地域又は路線商業地域。需要者は地元中小事
業者や個人の富裕層が中心。駅北口のやや繁華性の低い商業地域であるが、駅近くに立地し、相対的稀少性が高い収益
不動産に対する需要は堅調である。また、背後住宅地の価格動向に牽引される地域でもある。商業地の取引自体が少な
く、規模や立地等によりばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は東船橋駅北口の駅前商業地域であり、収益価格は投資採算性に着目しており有用であるが、土地価格に見合
う賃料水準が形成されていない為、やや低位に求められたと思料する。一方、比準価格は船橋市内の類似性の高い商業
地の事例を中心に試算されたもので、市場の実勢を反映した信頼性のある価格である。本件においては、比準価格を標
準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    560,000 円／㎡		 [112.5]
100		 100
[100.0]		 100
[139.7]		 [100.0]
100		 451,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ収束で商況は回復傾向。金融緩和
が継続する中、企業や個人富裕層の収益不動
産に対する投資需要は、優良物件を中心に競
合を強めている。

東船橋駅前のやや繁華性の低い商業地域だが
、駅近の賃貸併用住宅に対する堅調な投資需
要等も影響し、地価は上昇傾向で推移した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
６４６８
-832		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8.5m市道、
西4.5m、角地
２住居
高度1種最高31m
(70,200)
b ２５１０３
６４６８
-825		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南11m国道、
中間画地
２住居
高度2種最高31m
(60,200)
c ２５１０３
１０３８９
-770		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12.4m国
道、
北東3.6m、
二方路
近商

(90,300)
d ２５１０３
６４６８
-811		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西7.5m国道
、中間画地
２住居
高度2種最高20m
(60,200)
e ２５１０３
６８１５
-1824		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西5.5m市道、
東4.7m、
二方路
近商
駐車場整備地区
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
349,499  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
350,178 		 100
[  73.3]
477,733 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
478,000 
b (　           ) 
294,068  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
358,763 		 100
[  75.7]
473,927 
474,000 
c (　           ) 
450,524  		 100
[ 100.0]		 [ 120.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.2]
442,782 		 100
[  95.8]
462,194 
462,000 
d (　           ) 
290,813  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
325,711 		 100
[  67.7]
481,109 
481,000 
e (　           ) 
355,935  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
411,994 		 100
[  85.8]
480,179 
480,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +22.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    475,000 円／㎡]  



船橋 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,394,103 
2,416,321 
8,977,782 
6,320,340 
2,657,442 		 （　0.9756）
2,592,600 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     57,613,333 円　　　　（　    281,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 163.85 Ｓ3 430.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高31m
地区計画等		 90 ％   200 ％   200 ％   205 ㎡     13.2 m x   15.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロアー貸し、２～３階はファミリータイプ６５㎡程度を想定 ⑦有効率　  89.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
143.86 
87.4 
125.69 
3,536 
444,440 		 6.0  2,666,640 
1.0  444,440 

 2～ 2		 居宅
143.26 
90.8 
130.04 
2,080 
270,483 		 1.0  270,483 
1.0  270,483 

 3～ 3		 居宅
143.26 
90.8 
130.04 
2,122 
275,945 		 1.0  275,945 
1.0  275,945 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
430.38 
89.6 
385.77 

990,868 		 3,213,068 
990,868 
⑨年額支払賃料        990,868 円　×　12ヶ月　＝　      11,890,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     385.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,890,416 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       986,905 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,903,511 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,213,068 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,464 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          990,868 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         461,128 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,394,103 円　　　　（　        55,581 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,170 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,080 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 474,500 円  　　　　     94,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 594,521 円  　　　       11,890,416　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      350,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      806,600 円  　　　　     94,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        94,900 円  　　　　     94,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,900 円  　　　　     94,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,416,321 円　（　　　　　　        11,787 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     430.38 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,320,340 円  
（　　　　　        30,831 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,394,103 円      
②総費用 2,416,321 円      
③純収益　①－② 8,977,782 円      
④建物等に帰属する純収益 6,320,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,657,442 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,592,600 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,647 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,613,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     281,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市東船橋二丁目２００６番８
 0407000235523-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-13 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.
鑑定評価額 92,700,000 円  １㎡当たりの価格 452,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市東船橋２丁目２００６番８
｢東船橋２－１０－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高31m
地区計画等

(90,200)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 中低層の店舗兼共同
住宅が建ち並ぶ駅前
商業地域		 東16m市道 水道、ガス、下水 東船橋

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    10 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 東船橋駅北方

100m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高31m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い近隣型商業地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持するものと予測する。賃貸需要は安定して
おり、地価水準は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    485,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    281,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市及び隣接市等の駅前及び駅周辺の商業地。主な需要者は県内を中心とした自己使用目的の企業のほ
か投資目的の不動産業者や個人投資家等である。同一需給圏内の商業用不動産の需要は堅調である。不動産価格は、取
引事例が少なく、規模等にバラツキがあるなど個別事情が大きいため、土地及び複合不動産としての価格水準を把握し
がたい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は駅前商業地に存し、その市場参加者は市場性及び収益性を重視して取引価格を決定するものと思料する。
比準価格は規範性の高い同一需給圏の取引事例から試算しており、現実の市場を反映した実証的な価格である。一方、
収益価格は、想定要素を含むが対象標準地の市場特性を反映して試算している。規範性を検討した結果、比準価格をや
や重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    560,000 円／㎡		 [112.5]
100		 100
[100.0]		 100
[139.3]		 [100.0]
100		 452,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みもみられるが、緩やか
に回復している。雇用・所得環境が改善する
下で、緩やかな回復が続くことが期待される
。

駅前の商業地域として熟成しており、需給は
安定している。駅から近く、利便性が高いこ
とから、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
８４２１
-64		 習志野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東16m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b ２５１０３
９０１５
-1272		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m県道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２５１０３
４２２６
-1113		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m市道、
西15m、北4m、
三方路
近商

(100,400)
d ２５１０３
９６３３
-619		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東13m国道、
中間画地
近商
高度地区2種
(85,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,506  		 100
[ 120.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  95.0]
336,339 		 100
[  81.8]
411,172 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
411,000 
b (　           ) 
327,169  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
359,232 		 100
[  84.8]
423,623 
424,000 
c (　           ) 
376,668  		 100
[ 100.0]		 [ 117.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
466,749 		 100
[  84.1]
554,993 
555,000 
d (　           ) 
329,460  		 100
[ 100.0]		 [ 125.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
411,825 		 100
[  74.9]
549,833 
550,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　 -14.2 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    485,000 円／㎡]  



船橋 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,395,698 
2,416,515 
8,979,183 
6,320,340 
2,658,843 		 （　0.9756）
2,593,967 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     57,643,711 円　　　　（　    281,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 163.85 Ｓ3 430.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高31m
地区計画等		 90 ％   200 ％   200 ％   205 ㎡     13.2 m x   15.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建、１階は店舗フロア貸し、２、３階は共同住宅（約６５㎡、４戸）を想定した。 ⑦有効率　  89.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
143.86 
87.4 
125.69 
3,500 
439,915 		 6.0  2,639,490 
1.0  439,915 

 2～ 2		 居宅
143.26 
90.8 
130.04 
2,138 
278,026 		 1.0  278,026 
1.0  278,026 

 3～ 3		 居宅
143.26 
90.8 
130.04 
2,100 
273,084 		 1.0  273,084 
1.0  273,084 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
430.38 
89.6 
385.77 

991,025 		 3,190,600 
991,025 
⑨年額支払賃料        991,025 円　×　12ヶ月　＝　      11,892,300 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     385.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,892,300 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       987,061 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,905,239 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,190,600 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,258 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          991,025 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         461,201 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,395,698 円　　　　（　        55,589 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,140 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,138 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 474,500 円  　　　　     94,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 594,615 円  　　　       11,892,300　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      351,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      806,600 円  　　　　     94,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        94,900 円  　　　　     94,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,900 円  　　　　     94,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,416,515 円　（　　　　　　        11,788 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     430.38 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,320,340 円  
（　　　　　        30,831 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,395,698 円      
②総費用 2,416,515 円      
③純収益　①－② 8,979,183 円      
④建物等に帰属する純収益 6,320,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,658,843 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,593,967 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,653 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,643,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     281,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市東船橋二丁目２００６番８
 0407000235523-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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備考