別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-11 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　山崎　潤   TEL.
鑑定評価額 353,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市本町５丁目１３０６番１１
｢本町５－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 315  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
1:3.5		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ5		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南西7m市道、背面道 水道、ガス、下水 船橋

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       315 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 船橋駅北東方

80m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ「船橋」駅前の商業地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後とも現況
の状態が継続すると予想される。「船橋」駅至近で希少性が高く地価は今後も上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
要セットバック（背面側）　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    938,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市内及び市川市、浦安市内等の駅前商業地域である。主な需要者は首都圏等の法人事業者、地元企業
及び投資家等が想定される。都心へのアクセスが良好な駅前商業地であり、希少性があるため、投資や自用目的の需要
とも旺盛であり、地価は上昇している。取引自体が少なく中心価格帯を把握することは困難であるが、標準的規模で総
額３億５，０００万円程度が相場である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ希少性の高い駅前の商業地域であり、取引において自用目的での需要のほか、投
資家等の需要が想定されることから収益性も考慮される。同一需給圏内に存する取引事例を重視して得た比準価格は実
証的で説得力があるため規範性が高く、また、収益性を反映した収益価格にも高い規範性が認められることから、両試
算価格を比較考量し、代表標準地から検討した価格を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,230,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[100.0]		 100
[125.3]		 [ 98.9]
100		 1,120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    985,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は堅調な需要に支えられ、引き続
き成長を継続しているが、物件価格の上昇、
金利の上昇等による市況の変化には注意が必
要である。

地域要因に変化はないものの、都心へのアク
セスが良好な「船橋」駅前商業地で物件に希
少性があり、地価は上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -4.2
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
６８１５
-1834		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,270)
b ２５１０３
９０１５
-1261		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,300)
c ２５１０３
５３３１
-1311		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16.8m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２５１０３
９０１５
-1262		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.4m市道、
中間画地
近商

(100,303)
e ２５１０３
８４２１
-15		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.2m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
709,397  		 100
[ 100.0]		 [ 116.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
827,157 		 100
[  74.5]
1,110,278 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.9]
　　　　 100
1,100,000 
b (　           ) 
868,733  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
969,506 		 100
[  74.4]
1,303,099 
1,290,000 
c (　           ) 
1,020,253  		 100
[ 100.0]		 [ 119.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.1]
966,044 		 100
[  82.1]
1,176,667 
1,160,000 
d (　           ) 
983,180  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,031,356 		 100
[  87.4]
1,180,041 
1,170,000 
e (　           ) 
1,200,816  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,302,885 		 100
[ 103.5]
1,258,826 
1,240,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -11.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +26.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　 -12.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.9 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.4 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,180,000 円／㎡]  



船橋 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,257,931 
15,051,814 
55,206,117 
42,227,500 
12,978,617 		 （　0.9562）
12,410,154 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    295,479,857 円　　　　（　    938,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 240.60 ＲＣ8 1,836.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   315 ㎡     10.0 m x   33.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階に店舗、２～８階に店舗・事務所をフロアー貸しで想定した。 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
152.11 
59.6 
90.66 
6,098 
552,845 		 6.0  3,317,070 
1.0  552,845 

 2～ 5		 店舗・事務所
240.60 
81.6 
196.33 
4,065 
798,081 		 6.0  4,788,486 
1.0  798,081 

 6～ 8		 店舗・事務所
240.60 
81.6 
196.33 
3,984 
782,179 		 6.0  4,693,074 
1.0  782,179 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,836.31 
79.8 
1,464.97 

6,091,706 		 36,550,236 
6,091,706 
⑨年額支払賃料      6,091,706 円　×　12ヶ月　＝　      73,100,472 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,464.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        73,100,472 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     6,156,979 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 68,023,493 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        36,550,236 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         335,166 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,091,706 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,899,272 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,257,931 円　　　　（　       223,041 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,065 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,325,000 円  　　　　    665,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,225,414 円  　　　       74,180,472　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,518,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,652,500 円  　　　　    665,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       665,000 円  　　　　    665,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       665,000 円  　　　　    665,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上すべき特段の費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,051,814 円　（　　　　　　        47,784 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 665,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   1,836.31 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,227,500 円  
（　　　　　       134,056 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,257,931 円      
②総費用 15,051,814 円      
③純収益　①－② 55,206,117 円      
④建物等に帰属する純収益 42,227,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,978,617 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,410,154 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,397 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    295,479,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     938,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市本町五丁目１３０６番１１
 0407000285645-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-11 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小畑　昌也   TEL.
鑑定評価額 347,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市本町５丁目１３０６番１１
｢本町５－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 315  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
1:3.5		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ5		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南西7m市道、背面道 水道、ガス、下水 船橋

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       315 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 船橋駅北東方

80m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 船橋駅北側ロータリーから続く店舗事務所ビルの建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状のまま推移していくも
のと思料する。今後の地価水準は、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
要セットバック（背面側）　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    805,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県北西部のＪＲ線、東京メトロ東西線の各駅周辺に広がる商業地域である。需要者の中心は、全国
規模の大手法人や地元企業のほか、投資家等複合的。ＪＲ船橋駅南口エリアに比べて繁華性はやや低いものの、中高層
の店舗事務所が建ち並び、百貨店も近接し、駅からの視認性も良好である。稀少性のある地域のため、投資需要は旺盛
である。商業地の土地取引が少なく、規模や価格帯もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はＪＲ船橋駅北口の駅前商業地域である。比準価格は同一需給圏内の船橋市、市川市内に存する類似性の高い
商業地の取引事例より求められたもので、実証的であり信頼性は高い。一方、収益価格は投資採算性に着目して求めた
もので理論的であるが、賃料水準が土地価格に見合っていないため、やや低位に求められたと思料する。本件において
は、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,230,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[100.0]		 100
[127.6]		 [ 98.9]
100		 1,100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    985,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ収束で商況は回復傾向。金融緩和
が継続する中、企業や個人富裕層の収益不動
産に対する投資需要は、優良物件を中心に競
合を強めている。

駅北口から続く商業地域にある。駅近で店舗
事務所ビルが建ち並ぶ地域で、稀少性は高く
、需給逼迫から地価は上昇傾向で推移した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
７６１８
-495		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北21m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
b ２５１０３
５７５７
-1425		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,534)
c ２５１０３
９０１５
-1263		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
南東3m、角地
商業

(100,240)
d ２５１０３
８４２１
-15		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.2m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
995,959  		 100
[ 100.0]		 [ 118.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,238,134 		 100
[ 107.6]
1,150,682 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.9]
　　　　 100
1,140,000 
b (　           ) 
817,232  		 100
[ 100.0]		 [ 123.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,117,792 		 100
[  92.3]
1,211,042 
1,200,000 
c (　           ) 
724,743  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
714,390 		 100
[  60.5]
1,180,810 
1,170,000 
d (　           ) 
1,200,816  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,302,885 		 100
[ 111.0]
1,173,770 
1,160,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,170,000 円／㎡]  



船橋 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,873,293 
17,253,314 
53,619,979 
42,481,500 
11,138,479 		 （　0.9562）
10,650,614 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    253,586,048 円　　　　（　    805,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 240.60 ＲＣ8 1,836.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   315 ㎡     10.0 m x   33.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２～８階は店舗事務所フロア貸しを想定 ⑦有効率　  80.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
152.11 
59.6 
90.72 
5,372 
487,348 		 6.0  2,924,088 
1.0  487,348 

 2～ 5		 店舗事務所
240.60 
81.6 
196.23 
4,132 
810,822 		 6.0  4,864,932 
1.0  810,822 

 6～ 8		 店舗事務所
240.60 
83.6 
201.22 
4,049 
814,740 		 6.0  4,888,440 
1.0  814,740 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,836.31 
80.6 
1,479.30 

6,174,856 		 37,049,136 
6,174,856 
⑨年額支払賃料      6,174,856 円　×　12ヶ月　＝　      74,098,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,479.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        74,098,272 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     6,209,917 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 68,608,355 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,049,136 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         339,741 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,174,856 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,925,197 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,873,293 円　　　　（　       224,995 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,270 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,132 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,014,000 円  　　　　    669,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,740,914 円  　　　       74,818,272　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,473,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,686,500 円  　　　　    669,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       669,000 円  　　　　    669,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       669,000 円  　　　　    669,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,253,314 円　（　　　　　　        54,772 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 669,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 347,000 円／㎡　×　   1,836.31 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,481,500 円  
（　　　　　       134,862 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,873,293 円      
②総費用 17,253,314 円      
③純収益　①－② 53,619,979 円      
④建物等に帰属する純収益 42,481,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,138,479 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,650,614 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,811 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    253,586,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     805,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市本町五丁目１３０６番１１
 0407000285645-0000
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備考