別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-8 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　瀨﨑　敦子   TEL.
鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市三山８丁目５８８番１２５
｢三山８－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 77  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高31m


(90,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小規模の小売店舗等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 北西21m市道、背面道 水道、ガス、下水 京成大久保

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    75 ｍ、南    15 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ市道 交通

施設		 京成大久保駅北東方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。一般的要因に特段の変動がな
い限り、地価水準は横ばいから若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    131,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉県北西部の近隣商業地域や路線商業地域である。需要者の中心は、小売りやサービス業を営む地元の
中小企業又は個人事業者である。当該地域は商住混在傾向が進み、店舗用地としての需要は弱含み状態である。周辺の
商業地の取引は殆ど見られず、業種によって求められる画地条件等が異なるため中心価格帯を把握することは困難な状
態である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は商住混在する近隣商業地域に存するが、近隣の商業地の取引事例は少ないため、広範囲に代替競争関係に
ある事例を収集して比準価格を査定した。一方収益価格は、投資採算性に着目した価格で理論的であり、現に賃貸借の
用に供されている不動産については有用性が高い反面、想定の要素があることも否定できない。本件においては、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[187.2]		 [102.0]
100		 153,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 製造業は設備投資の堅調な需要等、非製造業
は原材料費や人件費の上昇について価格転嫁
が進み、企業の景気感は改善傾向で推移した
。

最寄り駅から距離のある繁華性の乏しい近隣
商業地域であり、特に大きな地域要因の変動
はない。地価は若干の上昇で推移した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +80.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
１０３８９
-702		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m市道、
北東3.4m、
二方路
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
b ２５１０３
８４２１
-71		 習志野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,200)
c ２５１０３
８４２１
-35		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東15m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
d ２５１０３
８４２１
-66		 習志野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m県道、
南西3m、
二方路
１住居
高度地区1種
(67,200)
e ２５１０３
８４２１
-73		 習志野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北8m市道、
南西8.3m、
角地
工業

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
165,685  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
202,756 		 100
[ 120.0]
168,963 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
172,000 
b (　           ) 
148,412  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
155,239 		 100
[ 107.0]
145,083 
148,000 
c (　           ) 
174,418  		 100
[ 100.0]		 [ 114.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
200,057 		 100
[ 103.0]
194,230 
198,000 
d (　           ) 
141,455  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.8]
152,916 		 100
[  95.4]
160,289 
163,000 
e (　           ) 
130,387  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
127,655 		 100
[  86.6]
147,408 
150,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    159,000 円／㎡]  



船橋 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,593,006 
516,442 
2,076,564 
1,588,500 
488,064 		 （　0.9731）
474,935 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     10,105,000 円　　　　（　    131,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、住宅 57.00 ＬＳ2 107.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高31m
 90 ％   200 ％   200 ％   77 ㎡      5.9 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階に約４６㎡の店舗、１階に約７㎡の玄関部分がある２階が約５４㎡のファミリータイプ・１戸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 共用部分がないため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
46.07 
100.0 
46.07 
2,723 
125,449 		 3.0  376,347 
0.0  0 

 1～ 1		 居宅
6.93 
100.0 
6.93 
1,634 
11,324 		 1.0  11,324 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
54.25 
100.0 
54.25 
1,815 
98,464 		 1.0  98,464 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
107.25 
100.0 
107.25 

235,237 		 486,135 
0 
⑨年額支払賃料        235,237 円　×　12ヶ月　＝　       2,822,844 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     107.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,822,844 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       234,296 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,588,548 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           486,135 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,458 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,593,006 円　　　　（　        33,675 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,817 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,815 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,500 円  　　　　     22,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 141,142 円  　　　        2,822,844　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      191,200 円  　　　　     22,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,500 円  　　　　     22,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,500 円  　　　　     22,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         516,442 円　（　　　　　　         6,707 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9731    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     107.25 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,588,500 円  
（　　　　　        20,630 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,593,006 円      
②総費用 516,442 円      
③純収益　①－② 2,076,564 円      
④建物等に帰属する純収益 1,588,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 488,064 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 474,935 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,168 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,105,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     131,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市三山八丁目５８８番１２５
 0407000362299-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-8 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　木下　浩二   TEL.
鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市三山８丁目５８８番１２５
｢三山８－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 77  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高31m


(90,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小規模の小売店舗等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 北西21m市道、背面道 水道、ガス、下水 京成大久保

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    75 ｍ、南    15 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２１ｍ市道 交通

施設		 京成大久保駅北東方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    131,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市及び周辺市の近隣商業地域及び路線商業地域である。１階店舗の顧客は近隣住民が主で商圏は狭い
。典型的な需要者は、地縁的選好性を有する個人や不動産業者が主体である。土地取引の中心となる価格帯は、１５万
円／㎡前後である。店舗の賃料水準は横ばいもしくは若干の上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は小規模小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域に存しているが、繁華性が低く顧客の流出等で商業収益が低下
していることから収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料する。したがって、市場性を反映した比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、また代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[185.1]		 [102.0]
100		 154,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るが、緩やかに回復
している。なお、国内における金融資本市場
の変動、アメリカの今後の政策動向等に注意
する必要がある。

最寄駅から距離のある繁華性の低い商業地域
で、特段の変動要因はない。需給は安定し、
地価は小幅な上昇傾向で推移している。


個別的要因の変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +78.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
８４２１
-66		 習志野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m県道、
南西3m、
二方路
１住居
高度地区1種
(67,200)
b ２５１０３
７６１８
-494		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
c ２５１０３
８４２１
-70		 習志野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ２５１０３
７０２２
-241		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m市道
、北東4.6m、
角地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
141,455  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.8]
152,916 		 100
[  98.6]
155,087 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
158,000 
b (　           ) 
153,207  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
172,237 		 100
[ 106.1]
162,335 
166,000 
c (　           ) 
216,891  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
221,663 		 100
[ 142.0]
156,101 
159,000 
d (　           ) 
245,298  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
258,299 		 100
[ 160.2]
161,235 
164,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +12.4 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    162,000 円／㎡]  



船橋 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価を求めることができないため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,679,575 
516,490 
2,163,085 
1,673,880 
489,205 		 （　0.9718）
475,409 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     10,115,085 円　　　　（　    131,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、住宅 57.00 ＬＳ2 107.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高31m
 90 ％   200 ％   200 ％   77 ㎡      5.9 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗４６．０７㎡、１階住宅玄関部分６．９３㎡、２階住戸ファミリータイプ５４．２５㎡を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 共用部分がないため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
46.07 
100.0 
46.07 
2,802 
129,088 		 4.0  516,352 
0.0  0 

 1～ 1		 居宅
6.93 
100.0 
6.93 
1,812 
12,557 		 1.0  12,557 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
54.25 
100.0 
54.25 
1,868 
101,339 		 1.0  101,339 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
107.25 
100.0 
107.25 

242,984 		 630,248 
0 
⑨年額支払賃料        242,984 円　×　12ヶ月　＝　       2,915,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     107.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,915,808 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       242,012 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,673,796 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           630,248 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,779 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,679,575 円　　　　（　        34,800 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,870 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,868 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 111,000 円  　　　　     22,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 145,790 円  　　　        2,915,808　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      188,700 円  　　　　     22,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,200 円  　　　　     22,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,200 円  　　　　     22,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         516,490 円　（　　　　　　         6,708 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 201,000 円／㎡　×　     107.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0754     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,673,880 円  
（　　　　　        21,739 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,679,575 円      
②総費用 516,490 円      
③純収益　①－② 2,163,085 円      
④建物等に帰属する純収益 1,673,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 489,205 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 475,409 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,174 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,115,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     131,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市三山八丁目５８８番１２５
 0407000362299-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考