別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-4 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　保積　良介   TEL.
鑑定評価額 45,200,000 円  １㎡当たりの価格 350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市本中山１丁目１００番５
｢本中山１－７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高31m


(90,200)

1:2		 事務所

Ｓ3		 小店舗、営業所等が
建ち並ぶ国道沿いの
商業地域		 南12.5m国道 水道、ガス、下水 下総中山

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  15.4 ｍ、規模　　       129 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２．５ｍ国道 交通

施設		 下総中山駅北東方

400m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、地域の特性を大きく変化させる要因は特に認めら
れず、当面の間は現況を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    361,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市及び周辺市に存する路線商業地域及び商業地域である。需要者は、投資家が中心である。同一需
給圏内では、堅調な需要を反映し、商業地の地価は上昇基調で推移している。圏内では取引物件が市場に出る事が殆ど
なく、出たとしても土地の規模・形状等の個別性、取引当事者の属性等に大きく影響を受け、土地価格にはバラツキが
見られるため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格に開差が生じた。比準価格は、類似の不動産との比較から求
められた市場性を反映した価格であり説得力は高い。一方で、収益価格は、収益性に着目して求められた理論的な価格
であるが、想定項目が多くやや説得力に欠ける。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地と
の均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    560,000 円／㎡		 [112.5]
100		 100
[100.0]		 100
[180.1]		 [100.0]
100		 350,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    312,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 行動制限の撤廃による人流回復・インバウン
ド客数の増加により、商業地の地価は上昇傾
向である。ただし、金融資本市場の変動等に
注意を要する。

小規模店舗等が建ち並ぶ交通接近性・視認性
の良好な路線商業地域。地域要因に特段の変
動はないが、堅調な需要から地価は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
６４６８
-836		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東15m県道、
南2.8m、
北西3.5m、
三方路
１住居
高度1種最高31m
(60,200)
b ２５１０３
６４６８
-832		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8.5m市道、
西4.5m、角地
２住居
高度1種最高31m
(70,200)
c ２５１０３
９０１５
-1279		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東14.8m市
道、中間画地
工業
高度1種最高20m
(60,200)
d ２５１０３
９０３９
-1044		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.7m市道
、中間画地
商業

(90,282)
e ２５１０３
９６３３
-619		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東13m国道、
中間画地
近商
高度地区2種
(85,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
269,710  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
276,453 		 100
[  82.4]
335,501 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
336,000 
b (　           ) 
349,499  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
350,178 		 100
[  96.0]
364,769 
365,000 
c (　           ) 
252,788  		 100
[ 100.0]		 [ 127.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
269,430 		 100
[  68.9]
391,045 
391,000 
d (　           ) 
330,511  		 100
[ 100.0]		 [ 132.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
437,927 		 100
[ 123.9]
353,452 
353,000 
e (　           ) 
329,460  		 100
[ 100.0]		 [ 125.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
411,825 		 100
[  99.6]
413,479 
413,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    361,000 円／㎡]  



船橋 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,153,855 
1,540,125 
5,613,730 
4,052,800 
1,560,930 		 （　0.9752）
1,522,219 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     33,091,717 円　　　　（　    257,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 86.00 Ｓ3 258.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高31m
 90 ％   200 ％   200 ％   129 ㎡      8.8 m x   15.4 m  前面道路：国道     　  12.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は事務所、各階フロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  91.0 ％
の理由		 エレベーター等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
86.00 
91.0 
78.22 
3,175 
248,349 		 6.0  1,490,094 
1.0  248,349 

 2～ 3		 事務所
86.00 
91.0 
78.22 
2,442 
191,013 		 2.0  382,026 
1.0  191,013 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
258.00 
91.0 
234.66 

630,375 		 2,254,146 
630,375 
⑨年額支払賃料        630,375 円　×　12ヶ月　＝　       7,564,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     234.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,564,500 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       627,854 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,936,646 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,254,146 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,671 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          630,375 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         196,538 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,153,855 円　　　　（　        55,456 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,515 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,442 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 298,000 円  　　　　     59,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 378,225 円  　　　        7,564,500　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      238,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      506,600 円  　　　　     59,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,600 円  　　　　     59,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,600 円  　　　　     59,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,540,125 円　（　　　　　　        11,939 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     258.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,052,800 円  
（　　　　　        31,417 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,153,855 円      
②総費用 1,540,125 円      
③純収益　①－② 5,613,730 円      
④建物等に帰属する純収益 4,052,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,560,930 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,522,219 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,800 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,091,717 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     257,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市本中山一丁目１００番５
 0407000371220-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-4 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　加納　成俊   TEL.
鑑定評価額 44,600,000 円  １㎡当たりの価格 346,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市本中山１丁目１００番５
｢本中山１－７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高31m


(90,200)

1:2		 事務所

Ｓ3		 小店舗、営業所等が
建ち並ぶ国道沿いの
商業地域		 南12.5m国道 水道、ガス、下水 下総中山

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  15.4 ｍ、規模　　       129 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １２．５ｍ国道 交通

施設		 下総中山駅北東方

400m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏の国道沿いの商業地域。当該地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は特に認められず、当分の
間は概ね現状と同様の環境を維持していくものと思料。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    364,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    264,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は船橋市並びに周辺市内の路線商業地域及び商業地域である。需要者は主に千葉県内及び都内に拠点
を置き、事務所及び営業所と利用することを目的とする企業、路面店舗を業とする法人、不動産業者、地元富裕層等で
ある。商業地は収益用不動産として需要は高い。土地価格にはバラツキがあり、土地の規模や形状等の個別性並びに取
引当事者の属性等に大きく影響を受けるため価格の幅は大きく、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格には開差が生じた。比準価格は多数の商業地の事例から求めら
れた商業地域の市場性を反映した実証的価格であり説得力は高い。収益価格は収益性に着目して求められた理論的な価
格であり、収益性が重視される商業地においては重視される価格である。したがって、本件では比準価格と収益価格を
関連づけ、代表標準地の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    560,000 円／㎡		 [112.5]
100		 100
[100.0]		 100
[182.6]		 [100.0]
100		 345,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    312,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの緩やかに回
復している。企業収益は総じてみれば改善。
企業の業況判断は改善。雇用情勢は改善の動
きがみられる。

商業地域。地域要因に特段の変動はない。需
要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している
。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.1
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
８４２１
-64		 習志野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東16m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b ２５１０３
９０１５
-1272		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m県道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２５１０３
９０１５
-1271		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m県道、
北4.5m、
二方路
１住居
高度地区1種
(60,200)
d ２５１０３
６４６８
-836		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東15m県道、
南2.8m、
北西3.5m、
三方路
１住居
高度1種最高31m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,506  		 100
[ 120.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  95.0]
336,339 		 100
[  98.9]
340,080 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
340,000 
b (　           ) 
327,169  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
359,232 		 100
[  98.5]
364,703 
365,000 
c (　           ) 
321,101  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
349,782 		 100
[  93.8]
372,902 
373,000 
d (　           ) 
269,710  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
276,453 		 100
[  80.6]
342,994 
343,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    364,000 円／㎡]  



船橋 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,201,819 
1,542,559 
5,659,260 
4,052,800 
1,606,460 		 （　0.9752）
1,566,620 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     34,056,957 円　　　　（　    264,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 86.00 Ｓ3 258.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高31m
 90 ％   200 ％   200 ％   129 ㎡      8.8 m x   15.4 m  前面道路：国道     　  12.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２階～３Ｆ事務所でフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  91.0 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
86.00 
91.0 
78.22 
3,206 
250,773 		 6.0  1,504,638 
1.0  250,773 

 2～ 2		 事務所
86.00 
91.0 
78.22 
2,466 
192,891 		 2.0  385,782 
1.0  192,891 

 3～ 3		 事務所
86.00 
91.0 
78.22 
2,441 
190,935 		 2.0  381,870 
1.0  190,935 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
258.00 
91.0 
234.66 

634,599 		 2,272,290 
634,599 
⑨年額支払賃料        634,599 円　×　12ヶ月　＝　       7,615,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     234.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,615,188 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       632,061 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,983,127 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,272,290 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,837 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          634,599 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         197,855 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,201,819 円　　　　（　        55,828 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,540 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,466 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 298,000 円  　　　　     59,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 380,759 円  　　　        7,615,188　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      238,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      506,600 円  　　　　     59,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,600 円  　　　　     59,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,600 円  　　　　     59,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,542,559 円　（　　　　　　        11,958 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     258.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,052,800 円  
（　　　　　        31,417 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,201,819 円      
②総費用 1,542,559 円      
③純収益　①－② 5,659,260 円      
④建物等に帰属する純収益 4,052,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,606,460 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,566,620 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,144 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,056,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     264,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市本中山一丁目１００番５
 0407000371220-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考