別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-2 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　木下　浩二   TEL.
鑑定評価額 29,900,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市宮本５丁目４６６番３外
｢宮本５－１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 82  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,300)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模の小売店舗等
が建ち並ぶ商業地域
 西16m市道 水道、ガス、下水 大神宮下

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    65 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        82 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 大神宮下駅北方

270m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は小規模小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないこ
とから、当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    347,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ総武線及び京成本線の駅周辺を中心とした商業地域である。１階店舗の顧客は近隣住民が主で商圏は
狭い。売買需要者は、地縁的選好性を有する個人や不動産業者が主体である。土地取引の中心となる価格帯は、３５～
３８万円／㎡程度である。店舗の賃料水準は小幅な上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は小規模小売店舗等が建ち並ぶ商業地域に存しているが、繁華性が低く顧客の流出等で商業収益が低下して
いることから収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料する。したがって、市場性を反映した比準価格を
重視し、収益価格を比較考量して、また代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    560,000 円／㎡		 [112.5]
100		 100
[100.0]		 100
[172.6]		 [100.0]
100		 365,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    324,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るが、緩やかに回復
している。なお、国内における金融資本市場
の変動、アメリカの今後の政策動向等に注意
する必要がある。

大神宮下駅周辺の繁華性の低い商業地域で、
特段の変動要因はない。地価は上昇傾向で推
移している。


個別的要因の変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
６４６８
-832		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8.5m市道、
西4.5m、角地
２住居
高度1種最高31m
(70,200)
b ２５１０３
７０２２
-225		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
北西2m、
南西2.5m、
三方路
１住居
高度2種最高31m
(60,200)
c ２５１０３
９６４９
-1713		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南16m市道、
東4m、角地
準住居
高度地区1種20m
宅造規制区域
(60,200)
d ２５１０３
５３３１
-1350		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.2m市道
、中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
e ２５１０３
５３３１
-1343		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(90,330)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
349,499  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
350,178 		 100
[  97.1]
360,636 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
361,000 
b (　           ) 
333,556  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.2]
390,103 		 100
[ 103.9]
375,460 
375,000 
c (　           ) 
376,415  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
377,821 		 100
[ 104.4]
361,898 
362,000 
d (　           ) 
487,223  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 140.0]
378,990 		 100
[ 101.2]
374,496 
374,000 
e (　           ) 
756,303  		 100
[ 100.0]		 [ 127.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 156.0]
619,587 		 100
[ 161.8]
382,934 
383,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  -6.1 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -6.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.4 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.6 交通・接近　  -7.6 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.8 環境　　　　 +80.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    370,000 円／㎡]  



船橋 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価を求めることができないため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,281,790 
1,253,627 
5,028,163 
3,712,950 
1,315,213 		 （　0.9526）
1,252,872 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     28,474,364 円　　　　（　    347,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 60.45 Ｓ5 240.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
 90 ％   300 ％   300 ％   82 ㎡      7.5 m x   11.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～５階：各階１室（４５㎡のファミリータイプ） ⑦有効率　  93.8 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
45.40 
93.5 
42.43 
3,245 
137,685 		 4.0  550,740 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
48.80 
93.9 
45.83 
2,318 
106,234 		 1.0  106,234 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
48.80 
93.9 
45.83 
2,341 
107,288 		 1.0  107,288 
0.0  0 

 4～ 4		 居宅
48.80 
93.9 
45.83 
2,364 
108,342 		 1.0  108,342 
0.0  0 

 5～ 5		 居宅
48.80 
93.9 
45.83 
2,411 
110,496 		 1.0  110,496 
0.0  0 

計
240.60 
93.8 
225.75 

570,045 		 983,100 
0 
⑨年額支払賃料        570,045 円　×　12ヶ月　＝　       6,840,540 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     225.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,840,540 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       567,765 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,272,775 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           983,100 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,015 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,281,790 円　　　　（　        76,607 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,318 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 277,500 円  　　　　     55,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 342,027 円  　　　        6,840,540　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       51,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      471,700 円  　　　　     55,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,500 円  　　　　     55,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,500 円  　　　　     55,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,253,627 円　（　　　　　　        15,288 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　     240.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0640 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,712,950 円  
（　　　　　        45,280 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,281,790 円      
②総費用 1,253,627 円      
③純収益　①－② 5,028,163 円      
④建物等に帰属する純収益 3,712,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,315,213 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,252,872 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,279 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,474,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     347,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市宮本五丁目４６６番３
 0407000367250-0000
2 　船橋市宮本五丁目４６６番４
 0407000367251-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 5-2 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　海野　弘昭   TEL.
鑑定評価額 29,900,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市宮本５丁目４６６番３外
｢宮本５－１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 82  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,300)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模の小売店舗等
が建ち並ぶ商業地域
 西16m市道 水道、ガス、下水 大神宮下

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    65 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 大神宮下駅北方

270m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、小規模の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商的環境
を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    384,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    323,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市内及び隣接市内の商業地域又は住商混在地域。需要者は地元に地縁性を有する個人等の小規模事業
者等が想定される。近年では、駅近の近隣型商業地は郊外の大型店舗等に押されて衰退傾向にあるが、近隣住宅の影響
もあり、堅調に推移しつつある。市場での中心となる価格帯は規模によってばらつきが見られ、約８０㎡で３，０００
万円～３，５００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益性を反映した収益
価格は投資採算性に着目した理論的な価格で、通常、商業地域においては規範性が高いが、想定部分が多い。さらに、
対象標準地の存する地域は住居系の利用が増えつつあることから、より規範性の高い比準価格を標準に、収益価格を関
連づけ、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    560,000 円／㎡		 [112.5]
100		 100
[100.0]		 100
[172.6]		 [100.0]
100		 365,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    324,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気はこのところ一部に足踏みもみられるが
、緩やかに回復している。先行きについては
、物価上昇や金融資本市場の変動等に注意す
る必要がある。

周辺地域での高値取引の影響を受けて、地価
は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
１０３８９
-770		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12.4m国
道、
北東3.6m、
二方路
近商

(90,300)
b ２５１０３
９６３３
-619		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東13m国道、
中間画地
近商
高度地区2種
(85,200)
c ２５１０３
５８２５
-1634		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東11m県道、
西2.7m、
二方路
近商
高度地区2種
都市計画道路
(90,300)
d ２５１０３
８４２１
-69		 習志野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m市道、
南東4m、
二方路
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
450,524  		 100
[ 100.0]		 [ 120.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.2]
442,782 		 100
[ 116.1]
381,380 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
381,000 
b (　           ) 
329,460  		 100
[ 100.0]		 [ 125.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
411,825 		 100
[ 107.0]
384,883 
385,000 
c (　           ) 
353,280  		 100
[ 100.0]		 [ 111.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[  90.8]
542,273 		 100
[ 141.6]
382,961 
383,000 
d (　           ) 
324,422  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
330,783 		 100
[  85.3]
387,788 
388,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +22.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +49.0
画地　　　　  -9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    384,000 円／㎡]  



船橋 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることは困難であるから、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,840,467 
1,063,346 
4,777,121 
3,552,390 
1,224,731 		 （　0.9526）
1,166,679 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     26,515,432 円　　　　（　    323,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.45 Ｓ5 240.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
 90 ％   300 ％   300 ％   82 ㎡      7.5 m x   11.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は共同住宅（平均専有面積約４５㎡、ファミリータイプ）を想定。 ⑦有効率　  93.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
45.40 
93.5 
42.43 
2,840 
120,501 		 6.0  723,006 
1.0  120,501 

 2～ 2		 居宅
48.80 
93.9 
45.83 
2,160 
98,993 		 1.0  98,993 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
48.80 
93.9 
45.83 
2,190 
100,368 		 1.0  100,368 
0.0  0 

 4～ 4		 居宅
48.80 
93.9 
45.83 
2,220 
101,743 		 1.0  101,743 
0.0  0 

 5～ 5		 居宅
48.80 
93.9 
45.83 
2,250 
103,118 		 1.0  103,118 
0.0  0 

計
240.60 
93.8 
225.75 

524,723 		 1,127,228 
120,501 
⑨年額支払賃料        524,723 円　×　12ヶ月　＝　       6,296,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     225.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保しているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,296,676 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       522,624 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,774,052 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,127,228 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,337 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          120,501 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          56,078 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,840,467 円　　　　（　        71,225 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,162 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,160 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 265,500 円  　　　　     53,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 188,900 円  　　　        6,296,676　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       51,446 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      451,300 円  　　　　     53,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,100 円  　　　　     53,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,100 円  　　　　     53,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,063,346 円　（　　　　　　        12,968 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     240.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0640 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,552,390 円  
（　　　　　        43,322 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,840,467 円      
②総費用 1,063,346 円      
③純収益　①－② 4,777,121 円      
④建物等に帰属する純収益 3,552,390 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,224,731 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,166,679 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,228 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,515,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     323,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市宮本五丁目４６６番３
 0407000367250-0000
2 　船橋市宮本五丁目４６６番４
 0407000367251-0000
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備考