令和7年1月15日　提出 船橋 -83　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -83 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　保積　良介   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市二和東５丁目７９番９３ ｢二和東５－６－１３｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 二和向台 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       104 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ道 路 交通 施設 二和向台駅南西方 500m 法令 規制 １中専 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 地域の特性を大きく変化させる要因は認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市及び隣接市の内、新京成線沿線に存する駅徒歩圏の住宅地域である。需要者は、市内居住者及び 周辺地域に居住する一次取得者が中心である。都心部へのアクセスは劣るが、生活利便性の良好な住宅地域であり、鉄 道・バス・マイカー通勤者をはじめ、在宅勤務者等から相応の需要も見込めるなど、地価は上昇傾向で推移している。 土地は標準画地規模で１，１００万円前後、新築戸建で２，５００～３，０００万円程度が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地に係る主な需要者は、自己居住用の不動産を求める一次取得者であり、居住の快適性等を前提とした市場性 を重視するため、類似の不動産との比較から求められた比準価格の説得力は高い。なお、対象標準地が存する地域は、 画地規模が小さく賃貸住宅としての想定は事業収支の面から現実的ではないため、収益還元法は適用していない。従っ て、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [101.0] 100 [105.1] [103.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ以降、上昇傾向にあった住宅地の 地価は、物価上昇の影響から上昇幅は縮小傾 向にある。今後は物価上昇の他、金利の上昇 に注意を要する。 都心部へのアクセスは劣るが、駅徒歩圏に存 する住宅地域。地域要因に特段の変動はない が、宅地需要が波及して地価は上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.8 ％  ％