令和7年1月15日　提出 船橋 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -60 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　杉彦   TEL.

鑑定評価額 750,000,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 265,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市山野町１１６番１ ②地積 　(㎡) 2,054   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高31m 1:1.5 共同住宅 ＲＣ7 アパート、マンショ ン等の多い住宅地域 南東7.2m市道 水道、ガス、下水 西船橋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.4 ｍ、奥行　約　　  54.8 ｍ、規模　　     2,054 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．２ｍ市道 交通 施設 西船橋駅南東方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅が多く見られる住宅地域として熟成しており、地域要因も概ね安定的に推移している。当面の間は現状 の土地利用状況を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    365,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              365,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね船橋市、市川市、浦安市におけるマンション等が多く見られる住宅地域等と判定した。需要者は中 堅・大手のマンションディベロッパーが中心である。当該圏域は都心へのアクセス・利便性等も概ね良好であり、建築 費等は上昇しているものの、低金利及びマンション需要の増加に支えられて、マンション素地の需要も増加している。 主たる取引価格帯は、画地規模等にもよるが近隣地域周辺で土地単価３５万円／㎡前後～４０万円／㎡と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域においてマンションの敷地として利用され得る類似性・価格牽連性の高い取引事例 により試算されており、高い説得力を有する。開発法による価格は想定事項も多く含むものの、マンション事業者の投 資採算性に着目した現実的な価格が試算されているものと判断される。両試算価格は概ね同等の説得力・規範性を有す るものと判断されるところから、本件では両試算価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    333,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇及び物価上昇の影響等から一部には 景気停滞の警戒感も見られるものの、都心部 と比較しての割安感から、住宅需要は底堅く 推移している。 駅徒歩圏内の共同住宅地域であり、通勤の利 便性・生活利便性共に良好。建築費は高騰し ているものの販売価格も上昇しており、地価 は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.6 ％  ％