鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
船橋 -59　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 -59

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　加納　成俊

TEL.

鑑定評価額

46,500,000 円

１㎡当たりの価格

352,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市本中山６丁目３５番２外｢本中山６－６－３｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度2種最高31m
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	原木中山 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 80 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.8 ｍ、奥行　約　　 16.9 ｍ、規模　　 132 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

原木中山駅北東方

280m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域で、当該地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は特に認められず、当分の間は概ね現状と同様
の住環境を維持していくものと思料。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 352,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 169,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、船橋市西部及び市川市東部で、東京メトロ東西線及びＪＲ総武線各駅勢圏の住宅地域である。都心への
アクセス良好で、値頃感もあること等から需要は底堅く、都内に通勤する３０歳～４０歳代の一次取得者、船橋市に地
縁的選好性を有する世帯の他、市外からも需要がある。価格帯は標準的画地規模の場合で４０百万円～５０百万円が多
い。新築建売分譲では土地を細分化し、これに建物を付けて総額４５百万円～６０百万円程度の物件が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格を試算したが開差が生じた。近隣地域は自己居住目的の戸建住宅の取引が多く、収益物件等も見受
けられるが土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。比準価格は多数の
事例から求められた一般住宅市場の取引の実態を反映した価格であり、説得力は高い。したがって、収益価格は参考に
留め、取引市場を反映した比準価格を標準とし代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　船橋 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 321,000 円／㎡

[106.2]
100

100
[101.0]

100
[ 98.8]

[103.0]
100

352,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    331,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は一部に足踏みが残るものの緩やかに回
復している。ただし、海外景気の下振れが我
が国の景気を下押しするリスクとなっている
。

地域要因に特段の変動はない。需要は堅調で
、地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.2
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

船橋 -59　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０３９０１５ -1234	市川市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4.3m市道、西5m、角地		１住居高度地区1種 (60,172)
b	２５１０３６８１５ -1851	船橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１住居高度2種最高31m (60,200)
c	２５１０３９６３３ -648	市川市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、南東5.8m、角地		１中専高度地区1種 (70,200)
d	２５１０３９６３３ -607	市川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)
e	２５１０３９６３３ -623	市川市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4.6m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,184)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 294,493	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	290,918	100 [ 85.1]	341,854	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	352,000
b	(　 ) 337,599	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	356,609	100 [ 100.0]	356,609		367,000
c	(　 ) 308,096	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 96.0]	100 [ 106.1]	327,588	100 [ 95.4]	343,384		354,000
d	(　 ) 281,899	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 89.6]	326,575	100 [ 94.6]	345,217		356,000
e	(　 ) 325,632	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	336,065	100 [ 99.1]	339,117		349,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.4	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 352,000 円／㎡]

船橋 -59　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,091,992	573,152	2,518,840	1,393,110	1,125,730	（　0.9724） 1,094,660	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	22,340,000 円　　　　（　 169,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 -59　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	61.79	ＬＳ2	111.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	7.8 m x 16.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建（平均面積約２７㎡の１Ｋタイプ、総戸数４戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	55.65	100.0	55.65	2,497	138,958	1.0	138,958
							0.0	0
2～ 2	居宅	55.65	100.0	55.65	2,548	141,796	1.0	141,796
							0.0	0
～

～

～

計		111.30	100.0	111.30		280,754		280,754
								0

⑨年額支払賃料	280,754 円　×　12ヶ月　＝　 3,369,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 111.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,369,048 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 279,631 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,089,417 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	280,754 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,575 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,091,992 円　　　　（　 23,424 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,550 円/㎡　月額支払賃料（　 2,548 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

船橋 -59　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	103,500 円	20,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	168,452 円	3,369,048　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 175,900 円	20,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 573,152 円　（　　　　　　 4,342 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,700,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 111.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0676 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,393,110 円（　　　　　 10,554 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,091,992 円
②総費用	573,152 円
③純収益　①－②	2,518,840 円
④建物等に帰属する純収益	1,393,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,125,730 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,094,660 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,293 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,340,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

船橋 -59　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	船橋市本中山六丁目３５番２	0407000376019-0000
2	船橋市本中山六丁目３５番３	0407000376020-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
船橋 -59　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 -59

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　島田　憲二

TEL.

鑑定評価額

47,500,000 円

１㎡当たりの価格

360,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市本中山６丁目３５番２外｢本中山６－６－３｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度2種最高31m
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	原木中山 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 80 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 136 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

原木中山駅北東方

280m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い区画整理地で戸建住宅とアパートが混在する。空地も見受けられるため今後土地利用度の向上が予測さ
れる。アパート用地としての需要は強く、今後とも地価は上昇基調と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 360,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 181,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は船橋市西部又は市川市東部、原木中山駅や下総中山駅徒歩圏の住宅地。需要の中心は周辺市の住民または
東京都内江戸川区葛飾区に居住する一次取得者層が中心である。また賃貸アパート用地の需要も多い。駅への利便性に
優れ需要は安定的で、建売住宅や中古物件の取引が多く見受けられる。土地は標準的程度で４５００～５０００万円前
後、新築戸建物件は６０００～７０００万円前後が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は原木中山駅に近い低層住宅地で、戸建住宅用地又はアパート等賃貸物件保有目的の取引が中心である。収益
物件は小面積のため効率が悪く、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に把握されている。そこで、不
動産の取引価格は、居住の快適性や利便性を重視して決定がなされるものと判断されることから、鑑定評価額は、比準
価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地から求めた規準価格との均衡を留意して上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　船橋 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 321,000 円／㎡

[106.2]
100

100
[101.0]

100
[ 96.5]

[103.0]
100

360,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日銀の０金利政策は解除されたが消費を中心
に景気は低迷しており、超低金利政策の継続
による余剰資金が不動産投資に回り土地価格
は上昇している。

原木中山駅徒歩７分以内の住宅地で他の東西
線沿線の住宅地と比較し割安なため、共同住
宅用地を中心に需要は活発で、価格は上昇し
ている。

個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動
させる市場性の変化もない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

船橋 -59　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０３６４６８ -802	船橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.6m私道、中間画地		２住居高度2種最高31m (60,184)
b	２５１０３６８１５ -1851	船橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１住居高度2種最高31m (60,200)
c	２５１０３６８１５ -1815	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、南東4m、角地		１住居高度2種最高31m (60,160)
d	２５１０３７６３２ -1915	船橋市		更地	（　）	不整形	南西5.1m市道、中間画地		１住居高度2種最高31m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 374,669	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	398,063	100 [ 112.6]	353,520	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	364,000
b	(　 ) 337,599	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	356,609	100 [ 100.0]	356,609		367,000
c	(　 ) 268,190	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	266,404	100 [ 78.9]	337,648		348,000
d	(　 ) 481,518	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	552,681	100 [ 123.6]	447,153		461,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 360,000 円／㎡]

船橋 -59　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,044,800	493,429	2,551,371	1,346,000	1,205,371	（　0.9724） 1,172,103	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	23,920,469 円　　　　（　 181,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 -59　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	61.79	ＬＳ2	111.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	7.8 m x 16.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１Ｋタイプ２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	55.65	100.0	55.65	2,420	134,673	1.0	134,673
							0.0	0
2～ 2	居宅	55.65	100.0	55.65	2,548	141,796	1.0	141,796
							0.0	0
～

～

～

計		111.30	100.0	111.30		276,469		276,469
								0

⑨年額支払賃料	276,469 円　×　12ヶ月　＝　 3,317,628 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 111.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,317,628 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 275,363 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,042,265 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	276,469 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,535 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,044,800 円　　　　（　 23,067 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,550 円/㎡　月額支払賃料（　 2,548 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

船橋 -59　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,000 円	20,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	99,529 円	3,317,628　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 170,000 円	20,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,000 円	20,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,000 円	20,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 493,429 円　（　　　　　　 3,738 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 111.30 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0676 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,346,000 円（　　　　　 10,197 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,044,800 円
②総費用	493,429 円
③純収益　①－②	2,551,371 円
④建物等に帰属する純収益	1,346,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,205,371 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,172,103 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,880 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,920,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

船橋 -59　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	船橋市本中山六丁目３５番２	0407000376019-0000
2	船橋市本中山六丁目３５番３	0407000376020-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考