令和7年1月15日　提出 船橋 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -50 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小畑　昌也   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市高野台３丁目７３１番６３ ｢高野台３－１７－１３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 鎌ヶ谷大仏 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    75 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 鎌ヶ谷大仏駅北東方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からバス圏の中小規模の戸建住宅を中心とした地域であり、今後とも現状のまま推移していくものと思料 する。特別な地域要因の変動は見られないが、値頃感から地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市北部のバス圏及び新京成線沿線の住宅地域である。需要者は船橋市内及び隣接市に居住する３０歳 から４０歳代の一次取得者が中心である。最寄駅徒歩圏外で、交通接近性及び利便性が相対的に見劣りするものの、総 額の値頃感による安定した需要が拡大している。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的規模で１０００万円前後、 新築戸建物件は２０００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心の戸建住宅地域で、周辺にアパート等は殆ど見られず、事業採算性の観点から収益用不動産の想 定は非現実的なため、本件では収益還元法を適用しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、市場 の実勢を反映した信頼性のある取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、一般的な経済 情勢等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [101.0] 100 [189.0] [103.0] 100 61,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増、取引件数は減少、取引価格は上 昇傾向にある。ＪＲ沿線の堅調な需要が、私 鉄沿線や郊外の利便性の劣る住宅地域にも波 及している。 船橋市郊外の利便性が劣る住宅地域であるが 、値頃感から需要は安定しており、地価はや や上昇傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％