鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
船橋 -45　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 -45

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　坂田　雄一

TEL.

鑑定評価額

31,700,000 円

１㎡当たりの価格

317,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市本郷町６２５番３				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度2種最高31m
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅等の外、空地も残る住宅地域	南西6.4m市道	水道、ガス、下水	西船橋 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 125 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 10.6 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　　
　６．４ｍ市道

交通

施設

西船橋駅西方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

都心への交通アクセス良好なＪＲ中央総武線西船橋駅から徒歩圏内に位置する住宅地域である。地域要因に特段
の変動はなく、今後も現状の利用状況が維持されるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 317,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 185,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は船橋市南西部のＪＲ中央総武線、京成本線及び東京メトロ東西線沿線の住宅地域で、需要者は船橋市内及
び周辺市に居住する都心へ通勤する３０歳～４０歳台の一次取得者層が中心である。都心への交通利便性良好な西船橋
駅徒歩圏内の住宅地域であり、需要が強い反面供給物件が少ないことから、地価は上昇傾向で推移している。土地は１
００㎡程度で３０００万円台程度、新築戸建て住宅は５０００万円台程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅に資産保有を目的としたアパートが混在する住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため収益価格は低位に試算された。地域内への新規の市場参加者は戸建住宅を中心とした自己居住目的で
の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、収益価格は参考に留
め、代表標準地との検討結果を踏まえ、実証的な比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　船橋 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 321,000 円／㎡

[106.2]
100

100
[101.0]

100
[109.6]

[103.0]
100

317,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    299,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、一部に足踏みもみられるが、緩やか
に回復している。雇用・所得環境が改善する
下で、緩やかな回復が続くことが期待される
。

都心への交通利便性良好な西船橋駅から徒歩
圏内にある住宅地域である。地域要因に特段
の変動要因はないが、需要は強く地価は上昇
傾向で推移した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.4
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

船橋 -45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０３６４６８ -804	船橋市		建付地	（　）	長方形	南西6.5m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
b	２５１０３７０２２ -210	船橋市		建付地	（　）	台形	北西4.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高31m (60,180)
c	２５１０３５３３１ -1319	船橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4m市道、北東4.6m、角地		１住居高度1種最高31m 風致地区 (40,160)
d	２５１０３７６１８ -498	船橋市		建付地	（　）	長方形	南西5m私道、中間画地		１中専高度2種最高20m (60,200)
e	２５１０３６８１５ -1809	船橋市		建付地	（　）	不整形	南西2.5m市道、北西3.5m、角地		１中専高度2種最高20m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 292,770	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	299,308	100 [ 94.0]	318,413	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	328,000
b	(　 ) 347,387	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 131.3]	278,597	100 [ 93.8]	297,012		306,000
c	(　 ) 319,405	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	313,142	100 [ 95.4]	328,241		338,000
d	(　 ) 240,550	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	265,612	100 [ 97.1]	273,545		282,000
e	(　 ) 275,966	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	287,465	100 [ 89.4]	321,549		331,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.4	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +31.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.9	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 317,000 円／㎡]

船橋 -45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,775,781	454,825	2,320,956	1,383,670	937,286	（　0.9692） 908,418	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	18,539,143 円　　　　（　 185,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 -45　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	51.00	Ｗ2	102.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	100 ㎡	9.5 m x 10.6 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身用１Ｋタイプ、平均専有面積２５．５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段型プランを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	51.00	100.0	51.00	2,446	124,746	1.0	124,746
							0.0	0
2～ 2	居宅	51.00	100.0	51.00	2,496	127,296	1.0	127,296
							0.0	0
～

～

～

計		102.00	100.0	102.00		252,042		252,042
								0

⑨年額支払賃料	252,042 円　×　12ヶ月　＝　 3,024,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,024,504 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 251,034 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,773,470 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	252,042 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,311 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,775,781 円　　　　（　 27,758 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,496 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

船橋 -45　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	53,700 円	17,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	151,225 円	3,024,504　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 152,100 円	17,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,900 円	17,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,900 円	17,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 454,825 円　（　　　　　　 4,548 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,900,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0773	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,383,670 円（　　　　　 13,837 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,775,781 円
②総費用	454,825 円
③純収益　①－②	2,320,956 円
④建物等に帰属する純収益	1,383,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	937,286 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	908,418 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,084 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,539,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

船橋 -45　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	船橋市本郷町６２５番３	0407010056495-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
船橋 -45　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 -45

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　倉坂　和斗

TEL.

鑑定評価額

31,500,000 円

１㎡当たりの価格

315,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市本郷町６２５番３				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度2種最高31m
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅等の外、空地も残る住宅地域	南西6.4m市道	水道、ガス、下水	西船橋 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 125 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 10.6 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、６．４
ｍ市道

交通

施設

西船橋駅西方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。今後も現在の住環境
を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 315,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は船橋市南西部のＪＲ中央線・総武線、武蔵野線、東京メトロ東西線、京成本線沿線の住宅地域である。需
要者の中心は船橋市内または都内へ通勤する一次取得者層が想定される。近隣地域は西船橋駅から徒歩圏内の住宅地域
で、複数路線を利用できることから交通利便性が高く需要は強い。市場の中心価格帯は標準的画地規模の土地で３１０
０万円前後、新築戸建物件は５０００万円前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には共同住宅等も見られるものの、住環境を重視した自己居住目的の取引が大半である。現実に市場で取引された
事例により求めた比準価格は実証的であり、規範性は高い。また、収益価格は投資採算性に見合う賃料水準が形成され
ていると言い難くやや低位に試算された。よって本件においては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格
は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　船橋 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 321,000 円／㎡

[106.2]
100

100
[101.0]

100
[110.6]

[103.0]
100

314,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに
回復している。また低金利の継続、住宅取得
支援施策等による下支え効果もあり、住宅需
要は堅調である。

西船橋駅から徒歩圏の住宅地域。複数路線利
用可能であり、生活利便性が高いことから需
要は旺盛。地域要因に変動はないものの地価
は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.4
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

船橋 -45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０３７６３２ -1911	船橋市		貸家建付地	（　）	正方形	北西7.1m市道、北東6.5m、角地		１住居高度2種最高31m (70,200)
b	２５１０３５３３１ -1319	船橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4m市道、北東4.6m、角地		１住居高度1種最高31m 風致地区 (40,160)
c	２５１０３９６４９ -1705	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m市道、南5m、角地		１中専高度地区2種20m (70,200)
d	２５１０３６８１５ -1815	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、南東4m、角地		１住居高度2種最高31m (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 307,906	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	307,314	100 [ 101.2]	303,670	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	313,000
b	(　 ) 319,405	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	313,142	100 [ 99.2]	315,667		325,000
c	(　 ) 349,954	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	355,615	100 [ 111.3]	319,510		329,000
d	(　 ) 268,190	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	266,404	100 [ 88.9]	299,667		309,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 315,000 円／㎡]

船橋 -45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,835,880	452,700	2,383,180	1,422,320	960,860	（　0.9692） 931,266	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	19,005,429 円　　　　（　 190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 -45　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	51.00	Ｗ2	102.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	100 ㎡	9.5 m x 10.6 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建て共同住宅（２５㎡程度・戸数４戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	51.00	100.0	51.00	2,499	127,449	1.0	127,449
							0.0	0
2～ 2	居宅	51.00	100.0	51.00	2,550	130,050	1.0	130,050
							0.0	0
～

～

～

計		102.00	100.0	102.00		257,499		257,499
								0

⑨年額支払賃料	257,499 円　×　12ヶ月　＝　 3,089,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,089,988 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 256,469 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,833,519 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	257,499 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,361 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,835,880 円　　　　（　 28,359 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,552 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

船橋 -45　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,600 円	18,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	123,600 円	3,089,988　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,400 円	18,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,400 円	18,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,400 円	18,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 452,700 円　（　　　　　　 4,527 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,400,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0773	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,422,320 円（　　　　　 14,223 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,835,880 円
②総費用	452,700 円
③純収益　①－②	2,383,180 円
④建物等に帰属する純収益	1,422,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	960,860 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	931,266 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,313 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,005,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

船橋 -45　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	船橋市本郷町６２５番３	0407010056495-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考