別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 -22 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　加納　成俊   TEL.
鑑定評価額 63,000,000 円  １㎡当たりの価格 417,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市本町４丁目１５１９番１
｢本町４－２８－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 151  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(70,160)
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかアパ
ート等も混在する住
宅地域		 西3.6m市道 水道、ガス、下水 船橋

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       151 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北　３．６
ｍ市道		 交通

施設		 船橋駅南東方

650m		 法令

規制		 ２住居
(70,160)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域で、当該地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は特に認められず、当分の間は概ね現状と同様
の住環境を維持していくものと思料。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    417,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    213,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市西部で、船橋駅を中心にＪＲ各線各駅並びに私鉄各駅勢圏の住宅地域である。商業施設及び公共
機関への接近性に優れ、複路線が乗り入れている船橋駅は都心への交通接近性が良好であること等から需要は高い。需
要者は市内在中の二次取得者が典型的で、価格帯は標準的画地規模の場合で６０百万～６５百万円が多い。新築建売分
譲の場合は土地を細分化した小規模物件が多く、総額５０百万～６０百万円程度で取引されていることが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格を試算したが開差が生じた。近隣地域及びその周辺は自己居住目的の戸建住宅の取引が多く、収益
物件等も見受けられるものの土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に求められた
。比準価格は規範性の高い多数の事例から求められた一般住宅市場の取引の実態を反映した価格であり、説得力は高い
。したがって、収益価格は参考に留め、取引市場を反映した比準価格を標準とし鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　船橋（県） -11             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    397,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの緩やかに回
復している。ただし、海外景気の下振れが我
が国の景気を下押しするリスクとなっている
。

地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾
向で推移している。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％ +5.0 ％
３　試算価格算定内訳 船橋 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
５７５７
-1424		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.7m私道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,240)
b ２５１０３
５３３１
-1320		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.4m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高31m
(60,200)
c ２５１０３
５３３１
-1312		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m市道、
北東3.3m、
角地
１住居
高度2種最高31m
(80,200)
d ２５１０３
５７５７
-1417		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.5m市道
、中間画地
２住居

(70,200)
e ２５１０３
８４２１
-42		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西4m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
350,185  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
398,922 		 100
[  97.6]
408,732 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
417,000 
b (　           ) 
329,329  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
362,941 		 100
[  89.0]
407,799 
416,000 
c (　           ) 
395,292  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.4]
395,995 		 100
[  96.6]
409,933 
418,000 
d (　           ) 
366,774  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
380,573 		 100
[  93.6]
406,595 
415,000 
e (　           ) 
257,567  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.9]
328,840 		 100
[  81.0]
405,975 
414,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  +2.7 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.6 交通・接近　  -3.9 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.2 交通・接近　  -3.1 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.2 交通・接近　  -3.1 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.8 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.2 交通・接近　  -1.9 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.2 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    417,000 円／㎡]  



船橋 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,037,774 
677,860 
3,359,914 
1,809,500 
1,550,414 		 （　0.9731）
1,508,708 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     32,100,170 円　　　　（　    213,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.60 ＬＳ2 151.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
駐車場整備地区
 70 ％   300 ％   160 ％   151 ㎡      9.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 軽量鉄骨造２階建（専有面積約３８㎡、総戸数４戸）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
75.60 
100.0 
75.60 
2,303 
174,107 		 1.0  174,107 
1.0  174,107 

 2～ 2		 居宅
75.60 
100.0 
75.60 
2,350 
177,660 		 1.0  177,660 
1.0  177,660 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
151.20 
100.0 
151.20 

351,767 		 351,767 
351,767 
⑨年額支払賃料        351,767 円　×　12ヶ月　＝　       4,221,204 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     151.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,221,204 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       350,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,870,844 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           351,767 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,226 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          351,767 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         163,704 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,037,774 円　　　　（　        26,740 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,451 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 82,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 211,060 円  　　　        4,221,204　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      233,700 円  　　　　     27,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         677,860 円　（　　　　　　         4,489 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9731    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     151.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,809,500 円  
（　　　　　        11,983 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,037,774 円      
②総費用 677,860 円      
③純収益　①－② 3,359,914 円      
④建物等に帰属する純収益 1,809,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,550,414 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,508,708 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,991 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,100,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     213,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市本町四丁目１５１９番１
 0407000285199-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 -22 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　張間　雄次   TEL.
鑑定評価額 63,000,000 円  １㎡当たりの価格 417,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市本町４丁目１５１９番１
｢本町４－２８－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 151  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(70,160)
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかアパ
ート等も混在する住
宅地域		 西3.6m市道 水道、ガス、下水 船橋

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       151 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北　３．６
ｍ市道		 交通

施設		 船橋駅南東方

650m		 法令

規制		 ２住居
(70,160)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅近くの既成住宅地域である。中小戸建住宅が建ち並び、アパートも混在している。今後も建物の更新により現
状と同様の状況が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    417,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象標準地の同一需給圏は、船橋市内の総武線駅徒歩圏内の住宅地域である。売買での需要者の中心は、千葉県西部や
東京都区部東部地域に居住する上場企業勤務者や自営業者等である。戸建住宅とアパートが混在する駅近くの住宅地域
である。対象標準地は、駅徒歩圏に位置し、需要の中心としては、４５坪程度の土地で６２００万円、新築住宅で８０
００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅と共同住宅が混在した、旧来からの住宅地域であり、賃貸物件は、既存地主の遊休地利用のものが多くなって
いる。そのため、経済性に見合った賃貸市場の形成がされず収益価格は低位に求められた。比準価格は、対象標準地の
属する本町地区やその周辺地区から事例を採用し、慎重に比準し、類似性のある事例を中心に査定した。そこで、単価
と総額の関連に留意し、比準価格をもって、対象標準地の鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　船橋 -11                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    397,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利の状況が続いているものの金利先高感
も生じている。貨幣供給量は多く、不動産需
要は、強いもののやや慎重さも見られる。


駅近の地域にあり、地価水準は高くなってい
るが、個人の住宅需要や建売業者の需要が強
く認められ、地価は上昇している。


価格形成要因に影響する個別的要因の変動は
認められない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％ +5.0 ％
３　試算価格算定内訳 船橋 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
６４６８
-809		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.6m私道
、中間画地
２住居
駐車場整備地区
(70,160)
b ２５１０３
５７５７
-1424		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.7m私道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,240)
c ２５１０３
１０３８９
-714		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3.9m市道、
西4m、角地
２住居
高度2種最高31m
(70,160)
d ２５１０３
５３３１
-1313		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.3m市道
、中間画地
２住居
高度2種最高31m
駐車場整備地区
(70,200)
e ２５１０３
５３３１
-1324		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5.4m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高31m
駐車場整備地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
288,622  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
303,917 		 100
[  80.0]
379,896 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
387,000 
b (　           ) 
350,185  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
398,922 		 100
[  98.3]
405,821 
414,000 
c (　           ) 
442,356  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
447,312 		 100
[ 105.8]
422,790 
431,000 
d (　           ) 
442,245  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
468,007 		 100
[ 109.5]
427,404 
436,000 
e (　           ) 
293,471  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.7]
282,235 		 100
[  81.9]
344,609 
352,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.7 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.8 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.8 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    417,000 円／㎡]  



船橋 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握ができないので適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,425,669 
771,136 
3,654,533 
1,888,460 
1,766,073 		 （　0.9731）
1,718,566 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     36,565,234 円　　　　（　    242,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.60 ＬＳ2 151.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
駐車場整備地区
 70 ％   300 ％   160 ％   151 ㎡      9.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３８㎡程度の住戸を各階２戸、計４戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
75.60 
100.0 
75.60 
2,520 
190,512 		 1.0  190,512 
1.0  190,512 

 2～ 2		 居宅
75.60 
100.0 
75.60 
2,580 
195,048 		 1.0  195,048 
1.0  195,048 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
151.20 
100.0 
151.20 

385,560 		 385,560 
385,560 
⑨年額支払賃料        385,560 円　×　12ヶ月　＝　       4,626,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     151.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,626,720 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       384,018 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,242,702 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           385,560 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,536 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          385,560 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         179,431 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,425,669 円　　　　（　        29,309 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,691 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,580 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,500 円  　　　　     28,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 231,336 円  　　　        4,626,720　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      243,900 円  　　　　     28,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         771,136 円　（　　　　　　         5,107 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9731    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     151.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,888,460 円  
（　　　　　        12,506 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,425,669 円      
②総費用 771,136 円      
③純収益　①－② 3,654,533 円      
④建物等に帰属する純収益 1,888,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,766,073 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,718,566 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,381 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,565,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     242,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市本町四丁目１５１９番１
 0407000285199-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考