令和7年1月15日　提出 船橋 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -20 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　保積　良介   TEL.

鑑定評価額 8,870,000 円  １㎡当たりの価格 84,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市咲が丘４丁目６３４番３６ ｢咲が丘４－１７－１３｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 主として小規模一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 西4m市道 水道、ガス、下水 二和向台 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ道 路 交通 施設 二和向台駅北東方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域の特性を大きく変化させる要因は認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市及び隣接市の内、新京成線沿線に存する最寄駅徒歩圏の住宅地域である。需要者は、市内居住者 及び周辺地域に居住する一次取得者が中心である。都心部へのアクセスには劣るものの、値頃感のある住宅地域であり 、鉄道・バス・マイカー通勤者をはじめ、在宅勤務者等から相応の需要も見込めるなど、地価は上昇傾向で推移してい る。土地は標準画地規模で８８０万円前後、新築戸建で３，０００万円程度が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地に係る主な需要者は、自己居住用の不動産を求める一次取得者であり、居住の快適性等を前提とした市場性 を重視するため、類似の不動産との比較から求められた比準価格の説得力は高い。なお、対象標準地が存する地域は第 １種低層住居専用地域であり、自己居住用建物が多く賃貸物件が少ないことから、収益還元法は適用していない。従っ て、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [101.0] 100 [135.4] [102.0] 100 84,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ以降、上昇傾向にあった住宅地の 地価は、物価上昇の影響から上昇幅は縮小傾 向にある。今後は物価上昇の他、金利の上昇 に注意を要する。 都心部へのアクセスには劣るが値頃感のある 住宅地域。地域要因に特段の変動はないが、 宅地需要が波及して地価は上昇傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％