令和7年1月15日　提出 船橋 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -18 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小畑　昌也   TEL.

鑑定評価額 66,500,000 円  １㎡当たりの価格 380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 290,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市東船橋１丁目２００４番１７ ｢東船橋１－１８－２０｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東船橋 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 東船橋駅南西方 400m 法令 規制 １低専 (50,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 東船橋駅徒歩圏の住宅地域として熟成しており、ほぼ変化なく推移すると予測する。新規供給は少なく、安定的 な需要が認められる地域であり、地価水準は緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    380,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ総武線、京成本線沿線の各駅から徒歩圏内に位置する船橋市中心部周辺の住宅地域である。 需要者は同一需給圏内の居住者を中心に、圏外からの転入者も見られる。生活利便性、居住環境とも概ね良好な地域に 属し、根強い需要が認められる。土地は標準画地規模で６０００万円台半ば、近年、購入者希望者の資金調達能力に合 わせた小規模新築戸建住宅も多く、それらは５５００万円～７０００万円前後の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心に資産保有目的のアパート等も見られる住宅地域であるが、対象標準地の画地規模においてアパート等 の収益物件を想定することは事業収支の点から非現実的なため収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が中心の 収益性より居住の快適性が重視される住宅地域であるため、信頼性のある取引事例より求めた実証的な価格である比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、一般的な経済情勢等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    380,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [102.0] 100 [113.0] [105.0] 100 380,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    364,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増、取引件数は減少、取引価格は上 昇傾向にある。ＪＲ沿線の堅調な需要が、私 鉄沿線や郊外の利便性の劣る住宅地域にも波 及している。 駅に近い区画整然とした閑静な住宅地域であ り、需要は根強いが、総額的な価格調整局面 も見られ、地価は上昇幅が縮小した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％