令和7年1月15日　提出 船橋 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -14 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　大西　達也   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市飯山満町３丁目１３７４番３２ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 建築中 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 飯山満 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 飯山満駅東方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、地域要因について格別の変動要因はない。物価上昇及び金 利の行方、国際情勢等の不透明感はあるものの、地価水準は上昇傾向がしばらく続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市内の「東葉高速鉄道」及び「新京成線」各駅から徒歩圏内の住宅地の存する範囲で、東京２３区 内に通勤するサラリーマン層が一次取得者や二次取得者になると想定される。在宅勤務の増加により土地需要が回復し 、周辺マンションの価格との比較においては値頃感が認められることから、需要は強含みとなっている。土地は１，０ ００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円以下が市場での中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替・競争不動産との比較の観点に着目し、実際に市場で発生した規範性の高い多数の取引事例を価格判 定の基礎としたものであり、実証的かつ客観的な価格である。本件においては原価法及び収益還元法は適用せず、取引 事例比較法のみの適用ではあるが、求められた比準価格の精度は高く説得力を有する。よって市場実態を反映した比準 価格を標準とし、さらに代表標準地との検討及び単価と総額の関連も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [102.0] 100 [139.0] [103.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本銀行による政策金利の引き上げはあった ものの、不動産市況への悪影響は限定的であ り、船橋市内の住宅需要への大きな影響はな かった。 標準地設定区域では新築戸建住宅の売買に際 し、建築費の高騰を反映して総額が上昇する 傾向が見られ、需要者の購入予定価額は上方 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -5.3 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％