別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 -10 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　福﨑　隆一   TEL.
鑑定評価額 44,600,000 円  １㎡当たりの価格 338,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市前原西２丁目２６５番６
｢前原西２－４１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高31m


(60,160)
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北3.7m市道 水道、ガス、下水 津田沼

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北　　　３
．７ｍ市道		 交通

施設		 津田沼駅北方

650m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が混在する鉄道駅徒歩圏の住宅地域であり、今後とも土地の利用状況は現状のまま推移す
るものと思われる。需要は堅調で地価は安定的に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    338,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    148,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市、習志野市内、主としてＪＲ総武線沿線の住宅地域。戸建住宅の需要者は３０歳台～４０歳台の都
内、近隣市への通勤者が中心と思われる。ＪＲ津田沼駅徒歩圏にあり、安定した住宅需要が見込める地域で、恒常的に
需要が供給を上回っている傾向が強い。中心的価格帯は土地のみで３，０００万円台～５，０００万円台程度、新築戸
建住宅で５，０００万円台～７，０００万円台程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に成立した取引事例から求められた価格で実証的である。周辺にはアパート等も見られるが、対象標準
地の規模では、主たる需要者は自己使用の戸建住宅の取得者である。地価水準と賃料水準、画地規模等を勘案するに対
象標準地にアパート等を建築し賃貸することは、投資採算性の面から難がある。その他の標準地との広域的な検討を踏
まえ、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    313,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　船橋 -31                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    336,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会全般的な景気動向により環境、利便性に
優れた住宅地域は地価上昇が継続、これらが
劣る地域は横ばいと２極化が認められる。


ＪＲ津田沼駅徒歩圏の住宅地域。常に安定し
た住宅需要が見込めるが、直近の住宅地の地
価上昇率は鈍化している。


個別的要因の変動はない。個別的要因に対す
る選好性の大きな変化も認められない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％ +0.6 ％
３　試算価格算定内訳 船橋 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
５３３１
-1306		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m道路、
南東4m、角地
１住居
高度2種最高31m
(60,160)
b ２５１０３
５５３７
-322		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m私道、
中間画地
準工
高度2種最高31m
(60,200)
c ２５１０３
５５３７
-328		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.8m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高31m
(60,160)
d ２５１０３
９０３９
-1037		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
北東3.8m、
二方路
１低専

(50,100)
e ２５１０３
５３３１
-1310		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東2.9m市道
、中間画地
１住居
高度2種最高31m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
411,639  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 132.6]
329,063 		 100
[ 101.4]
324,520 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
325,000 
b (　           ) 
286,320  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
305,986 		 100
[  87.2]
350,901 
351,000 
c (　           ) 
288,174  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
305,464 		 100
[  99.0]
308,549 
309,000 
d (　           ) 
279,609  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
269,949 		 100
[  75.8]
356,133 
356,000 
e (　           ) 
270,564  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.9]
329,912 		 100
[  94.2]
350,225 
350,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.8 その他　　　 -10.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  -1.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.9 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.2 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    338,000 円／㎡]  



船橋 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既に熟成化した地域内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,861,676 
1,003,765 
3,857,911 
2,872,800 
985,111 		 （　0.9724）
957,922 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     19,549,429 円　　　　（　    148,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 74.27 ＬＳ3 218.57
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度2種最高31m
 60 ％   200 ％   160 ％   132 ㎡      9.5 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   3.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、合計６戸、各部屋の平均面積約３２㎡のアパートを想定。 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
74.27 
87.1 
64.69 
2,274 
147,105 		 1.0  147,105 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
72.15 
88.8 
64.07 
2,320 
148,642 		 1.0  148,642 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
72.15 
88.8 
64.07 
2,274 
145,695 		 1.0  145,695 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
218.57 
88.2 
192.83 

441,442 		 441,442 
0 
⑨年額支払賃料        441,442 円　×　12ヶ月　＝　       5,297,304 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     192.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,297,304 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       439,676 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,857,628 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           441,442 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,048 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,861,676 円　　　　（　        36,831 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,322 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,320 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 210,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 264,865 円  　　　        5,297,304　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       87,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      357,000 円  　　　　     42,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,003,765 円　（　　　　　　         7,604 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9724    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     218.57 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0703 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,872,800 円  
（　　　　　        21,764 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,861,676 円      
②総費用 1,003,765 円      
③純収益　①－② 3,857,911 円      
④建物等に帰属する純収益 2,872,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 985,111 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 957,922 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,257 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,549,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     148,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市前原西二丁目２６５番６
 0407000302416-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 -10 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小出　聡子   TEL.
鑑定評価額 44,600,000 円  １㎡当たりの価格 338,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市前原西２丁目２６５番６
｢前原西２－４１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高31m


(60,160)
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北3.7m市道 水道、ガス、下水 津田沼

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　　　３
．７ｍ市道		 交通

施設		 津田沼駅北方

650m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏内の利便性が高い住宅地域であり、需要が高いが供給はやや少なく、今後とも現状のまま推移
するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    338,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央・総武線沿線の船橋市及び隣接市内の最寄駅より概ね徒歩圏内の住宅地域である。需要者は都心
への通勤者及び船橋市周辺の就業者で、船橋市周辺に居住する一次取得者が中心である。ＪＲ最寄の住宅地域は需要は
高いが、供給が限定的であり、街路条件や街並みが整然としている住宅地と比較するとやや需要は劣る。土地は標準地
規模程度で４０百万円前半、新築戸建住宅は５０百万円～６０百万円程度が市場の中心となる価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、地主の資産運用目的での物件が中心で収益目的の賃貸物件の取引は少な
く規範性はやや劣るものと思料される。近隣地域は快適性及び利便性を重視する住宅地域で現状では自用目的での取引
が中心であるので実証的で説得力の高い比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、上記のとおり鑑定評価額を決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    313,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　船橋 -31                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    336,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要は回復したものの建築費の
高騰が続く外物価上昇・人件費上昇・今後の
金利上昇懸念もあり先行きは不透明である。


ＪＲ最寄の住宅地域は需要は高く、市場での
地価は上昇傾向にある。特別な地域要因の変
動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％ +0.6 ％
３　試算価格算定内訳 船橋 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
６４６８
-846		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3.7m私道、
西4m、角地
２住居
高度地区2種31m
(60,160)
b ２５１０３
６４６８
-847		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.3m市道、
北4m、角地
１住居
高度2種最高31m
(60,160)
c ２５１０３
５３３１
-1306		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m道路、
南東4m、角地
１住居

(60,160)
d ２５１０３
５５３７
-306		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高31m
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
347,844  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
343,665 		 100
[ 105.6]
325,440 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
325,000 
b (　           ) 
385,267  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 132.5]
318,100 		 100
[  93.1]
341,676 
342,000 
c (　           ) 
411,639  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 132.6]
329,063 		 100
[  98.8]
333,060 
333,000 
d (　           ) 
277,111  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
333,278 		 100
[  95.0]
350,819 
351,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +32.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    338,000 円／㎡]  



船橋 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,862,887 
1,013,031 
3,849,856 
2,913,840 
936,016 		 （　0.9724）
910,182 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     18,575,143 円　　　　（　    141,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 74.27 ＬＳ3 218.57
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度2種最高31m
 60 ％   200 ％   160 ％   132 ㎡      9.5 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   3.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ⅰ～３Ｆ　各２戸合計６戸　平均専有面積３２㎡ ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
74.27 
87.1 
64.69 
2,244 
145,164 		 1.0  145,164 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
72.15 
88.8 
64.07 
2,290 
146,720 		 1.0  146,720 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
72.15 
88.8 
64.07 
2,336 
149,668 		 1.0  149,668 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
218.57 
88.2 
192.83 

441,552 		 441,552 
0 
⑨年額支払賃料        441,552 円　×　12ヶ月　＝　       5,298,624 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     192.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,298,624 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       439,786 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,858,838 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           441,552 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,049 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,862,887 円　　　　（　        36,840 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,292 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,290 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 213,000 円  　　　　     42,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 264,931 円  　　　        5,298,624　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       87,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      362,100 円  　　　　     42,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,600 円  　　　　     42,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,600 円  　　　　     42,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,013,031 円　（　　　　　　         7,674 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9724    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     218.57 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0703 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,913,840 円  
（　　　　　        22,075 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,862,887 円      
②総費用 1,013,031 円      
③純収益　①－② 3,849,856 円      
④建物等に帰属する純収益 2,913,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 936,016 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 910,182 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,895 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,575,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     141,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市前原西二丁目２６５番６
 0407000302416-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
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備考