鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
船橋 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 -8

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　岩下　杉彦

TEL.

鑑定評価額

19,500,000 円

１㎡当たりの価格

197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市習志野台４丁目５５５番１０｢習志野台４－２８－１５｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度1種最高20m
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域	南西5.4m市道	水道、ガス、下水	習志野 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 5 ｍ、南 15 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.1 ｍ、奥行　約　　 10.8 ｍ、規模　　 99 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　５
．４ｍ市道

交通

施設

習志野駅北東方

850m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因も概ね安定して推移している。よって
、当面は現在の住環境を維持していくものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 197,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 71,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、船橋市東部の住宅地域と判定した。特に新京成線沿線、東葉高速鉄道沿線の住宅地域との代替性が高い
。需要者は船橋市及び隣接市内在住の一次取得者層等が中心である。駅徒歩圏にあるほか、住環境・生活利便性共に概
ね良好であるところから、需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地１００㎡程度で２，０００
万円前後、新築戸建住宅では、総額３，０００万円後半～４，６００万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域にはアパート等も見られるものの、投資採算性に乏しい小規模アパートを想定して試算された収
益価格は比準価格に比し低位に求められた。近隣地域は戸建住宅用地の取引が中心となる地域であり、土地の収益性が
取引の際に指標とされる傾向は乏しい。よって、類似不動産の取引事例より試算され、実証的であり説得力も高い比準
価格を標準とし、説得力に乏しい収益価格は参酌に止め、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　船橋 -37 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 147,000 円／㎡

[105.4]
100

100
[102.0]

100
[ 79.6]

[103.0]
100

197,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金利上昇及び物価上昇の影響等から一部には
景気停滞の警戒感も見られるものの、新京成
線沿線地域は割安感もあり、住宅需要は底堅
く推移している。

新京成線沿線に位置する駅徒歩圏内の住環境
も良好な住宅地域である。物価上昇等の影響
は認められるが需要は堅調であり、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

船橋 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０３１０３８９ -711	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.3m市道、南東6m、角地		１中専高度1種最高20m (70,200)
b	２５１０３５７５７ -1414	船橋市		建付地	（　）	長方形	南西5.4m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,200)
c	２５１０３５３３１ -1314	船橋市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,160)
d	２５１０３５７５７ -1402	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.4m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
e	２５１０３５５３７ -337	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,397	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	161,065	100 [ 85.0]	189,488	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	195,000
b	(　 ) 186,276	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	187,361	100 [ 97.0]	193,156		199,000
c	(　 ) 216,929	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	185,474	100 [ 95.0]	195,236		201,000
d	(　 ) 199,980	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	202,892	100 [ 106.1]	191,227		197,000
e	(　 ) 154,593	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	156,715	100 [ 81.0]	193,475		199,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 197,000 円／㎡]

船橋 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,776,012	558,938	2,217,074	1,861,820	355,254	（　0.9711） 344,987	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,040,551 円　　　　（　 71,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	41.76	ＬＳ3	122.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	99 ㎡	9.1 m x 10.8 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均貸し床面積約２０．１２㎡、ワンルームタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 98.8 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	41.76	96.4	40.24	2,046	82,331	1.0	82,331
							0.0	0
2～ 2	居宅	40.24	100.0	40.24	2,088	84,021	1.0	84,021
							0.0	0
3～ 3	居宅	40.24	100.0	40.24	2,130	85,711	1.0	85,711
							0.0	0
～

～

計		122.24	98.8	120.72		252,063		252,063
								0

⑨年額支払賃料	252,063 円　×　12ヶ月　＝　 3,024,756 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,024,756 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 251,055 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,773,701 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	252,063 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,311 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,776,012 円　　　　（　 28,041 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,090 円/㎡　月額支払賃料（　 2,088 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

船橋 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,600 円	25,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	151,238 円	3,024,756　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 215,900 円	25,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,400 円	25,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,400 円	25,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上せず

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 558,938 円　（　　　　　　 5,646 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,400,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 122.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,861,820 円（　　　　　 18,806 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,776,012 円
②総費用	558,938 円
③純収益　①－②	2,217,074 円
④建物等に帰属する純収益	1,861,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	355,254 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	344,987 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,485 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,040,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

船橋 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	船橋市習志野台四丁目５５５番１０	0407000203704-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
船橋 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 -8

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　小出　聡子

TEL.

鑑定評価額

19,200,000 円

１㎡当たりの価格

194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市習志野台４丁目５５５番１０｢習志野台４－２８－１５｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度1種最高20m
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域	南西5.4m市道	水道、ガス、下水	習志野 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 5 ｍ、南 15 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、　　５
．４ｍ市道

交通

施設

習志野駅北東方

850m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏内のアパートと一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当分
の間、現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 194,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 72,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は船橋市及び周辺市の住宅地域であり、新京成線及び東葉高速鉄道沿線の住宅地域である。需要者の中心は
船橋市及び隣接市に通勤する従業者及び東京都内に通勤する従業者である。ＪＲ最寄の住宅地と比較すると需要は劣る
ものの総額の割安感があるため、地価水準は緩やかな上昇傾向にある。取引の中心価格帯としては、標準地規模程度で
２０百万円前後、新築戸建住宅は総額３０百万～４０百万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、地主の資産運用目的での物件が中心で収益目的の賃貸物件の取引は少な
く規範性はやや劣るものと思料される。近隣地域は快適性及び利便性を重視する住宅地域で現状では自用目的での取引
が中心であるので実証的で説得力の高い比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、
上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　船橋 -37 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 147,000 円／㎡

[105.4]
100

100
[102.0]

100
[ 80.6]

[103.0]
100

194,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インバウンド需要は回復したものの建築費の
高騰が続く外物価上昇・人件費上昇・今後の
金利上昇懸念もあり先行きは不透明である。

最寄駅から概ね徒歩圏内にあり生活利便性は
良好な住宅地域であるため、市場での地価は
緩やかな上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

船橋 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０３５７５７ -1402	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.4m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
b	２５１０３６４６８ -817	船橋市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,200)
c	２５１０３５３３１ -1314	船橋市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,160)
d	２５１０３７６１８ -491	船橋市		建付地	（　）	袋地等	西16m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 199,980	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	202,892	100 [ 106.1]	191,227	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	197,000
b	(　 ) 177,396	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	179,102	100 [ 97.0]	184,641		190,000
c	(　 ) 216,929	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	185,474	100 [ 98.0]	189,259		195,000
d	(　 ) 171,345	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	192,628	100 [ 102.6]	187,747		193,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 194,000 円／㎡]

船橋 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,818,568	566,656	2,251,912	1,891,140	360,772	（　0.9711） 350,346	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,149,918 円　　　　（　 72,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	41.76	ＬＳ3	122.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	99 ㎡	9.1 m x 10.8 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均面積約２０㎡の１Ｋタイプ、各階２戸（合計６戸）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 98.8 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	41.76	96.4	40.24	2,078	83,619	1.0	83,619
							0.0	0
2～ 2	居宅	40.24	100.0	40.24	2,120	85,309	1.0	85,309
							0.0	0
3～ 3	居宅	40.24	100.0	40.24	2,162	86,999	1.0	86,999
							0.0	0
～

～

計		122.24	98.8	120.72		255,927		255,927
								0

⑨年額支払賃料	255,927 円　×　12ヶ月　＝　 3,071,124 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,071,124 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 254,903 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,816,221 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	255,927 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,347 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,818,568 円　　　　（　 28,470 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,122 円/㎡　月額支払賃料（　 2,120 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

船橋 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	103,200 円	25,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	153,556 円	3,071,124　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 219,300 円	25,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 566,656 円　（　　　　　　 5,724 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,800,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 122.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,891,140 円（　　　　　 19,102 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,818,568 円
②総費用	566,656 円
③純収益　①－②	2,251,912 円
④建物等に帰属する純収益	1,891,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	360,772 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	350,346 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,539 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,149,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

船橋 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	船橋市習志野台四丁目５５５番１０	0407000203704-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考