令和7年1月15日　提出 船橋 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -2 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　足立　順子   TEL.

鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 257,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市印内２丁目２５７番５ ｢印内２－９－６６｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 西船橋 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.7 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 西船橋駅北方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,180) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅やマンションが混在する既存の熟成した住宅地域で、地域内には特段の変動要因も無く当分の間は現状 を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    257,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね船橋市を中心にその隣接市におけるＪＲ総武線、ＪＲ武蔵野線、京成本線等の沿線住宅地域である。 需要者の中心は、同一需給圏内に居住する一次取得者層が大半であるが、一部に圏外からの転入も見られる。ＪＲ西船 橋駅は交通利便性に優れているため、通勤通学に便利で住宅地の需要は旺盛である。需要の中心となる取引価格帯は土 地では２０００～３０００万円程度、新築戸建住宅は総額４５００～５５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の戸建住宅等が多く、居住の快適性や利便性を重視して価格が形成される地域である。不動産 賃貸による収益獲得を目的とした土地取引は少ない地域であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定に おいては、信頼性のある取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動 向を反映し規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    321,000 円／㎡ [106.2] 100 100 [101.0] 100 [132.1] [101.0] 100 258,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    245,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 船橋市の人口は微増傾向で推移しており不動 産需要は堅調であるが、地域特性により不動 産価格は二極化傾向にある。 ＪＲ西船橋駅勢圏に位置する住宅地域であり 、安定的な需要が見られる。地域要因には特 段の変動要因はみられない。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％