別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 -1 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　加納　成俊   TEL.
鑑定評価額 38,500,000 円  １㎡当たりの価格 341,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市西船５丁目４４８番２
｢西船５－１９－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高31m

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 西船橋

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.3 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       113 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北　５．５
ｍ市道		 交通

施設		 西船橋駅北西方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域で、当該地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は特に認められず、当分の間は概ね現状と同様
の住環境を維持していくものと思料。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    341,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    221,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市西部及び市川市東部で、西船橋駅を中心にＪＲ各線各駅並びに私鉄各駅勢圏の住宅地域である。
西船橋駅は複路線が乗り入れており、都心へのアクセスが良好であること等から需要は高く、主な需要者は３０～４０
歳代の一次取得者で、市内に地縁的選好性を有する世帯の他、市外からも需要がある。価格帯は標準的画地規模の場合
で３０百万～４０百万円が多く、新築建売分譲の場合は５０百万円～６５百万円程度で取引されていることが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格を試算したが開差が生じた。近隣地域及びその周辺は自己居住目的の戸建住宅の取引が多く、アパ
ート等も見受けられるものの土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に求められた
。比準価格は規範性の高い多数の事例から求められた一般住宅市場の取引の実態を反映した価格であり、説得力は高い
。したがって、収益価格は参考に留め、取引市場を反映した比準価格を標準とし鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    321,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　船橋（県） -34             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    331,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの緩やかに回
復している。ただし、海外景気の下振れが我
が国の景気を下押しするリスクとなっている
。

西船橋駅勢圏の住宅地域。地域要因に特段の
変動はない。地価は上昇基調で推移している
。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％ +3.0 ％
３　試算価格算定内訳 船橋 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
８４２１
-40		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3m市道、
中間画地
近商
高度2種最高31m
駐車場整備地区
(90,200)
b ２５１０３
８４２１
-43		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西4m未舗装
私道、
中間画地
１住居
高度2種最高31m
(60,160)
c ２５１０３
９６３３
-613		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,160)
d ２５１０３
９６３３
-627		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
工業
高度地区2種
(60,200)
e ２５１０３
６４６８
-872		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,480  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
318,952 		 100
[  95.9]
332,588 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
336,000 
b (　           ) 
257,299  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[  94.8]
335,980 		 100
[ 100.0]
335,980 
339,000 
c (　           ) 
386,847  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.4]
329,326 		 100
[  94.3]
349,232 
353,000 
d (　           ) 
322,920  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 118.7]
284,561 		 100
[  86.2]
330,117 
333,000 
e (　           ) 
226,182  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[  84.8]		 100
[  91.8]
307,691 		 100
[  91.0]
338,122 
342,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +22.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 +22.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    341,000 円／㎡]  



船橋 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,754,391 
787,511 
3,966,880 
2,755,170 
1,211,710 		 （　0.9699）
1,175,238 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     25,005,064 円　　　　（　    221,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 59.24 ＬＳ3 174.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度2種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   113 ㎡     10.3 m x   11.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ワンルームタイプ６戸（専有面積約２８㎡）を想定 ⑦有効率　  99.1 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
59.24 
97.4 
57.72 
2,352 
135,757 		 1.0  135,757 
1.0  135,757 

 2～ 2		 居宅
57.72 
100.0 
57.72 
2,400 
138,528 		 1.0  138,528 
1.0  138,528 

 3～ 3		 居宅
57.72 
100.0 
57.72 
2,424 
139,913 		 1.0  139,913 
1.0  139,913 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
174.68 
99.1 
173.16 

414,198 		 414,198 
414,198 
⑨年額支払賃料        414,198 円　×　12ヶ月　＝　       4,970,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     173.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,970,376 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       412,541 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,557,835 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           414,198 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,798 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          414,198 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         192,758 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,754,391 円　　　　（　        42,074 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 181,500 円  　　　　     36,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 149,111 円  　　　        4,970,376　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       75,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      308,500 円  　　　　     36,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,300 円  　　　　     36,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,300 円  　　　　     36,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         787,511 円　（　　　　　　         6,969 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 198,000 円／㎡　×　     174.68 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0759     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0836 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,755,170 円  
（　　　　　        24,382 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,754,391 円      
②総費用 787,511 円      
③純収益　①－② 3,966,880 円      
④建物等に帰属する純収益 2,755,170 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,211,710 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,175,238 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,400 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,005,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     221,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市西船五丁目４４８番２
 0407000208813-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 -1 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高松　芳壮   TEL.
鑑定評価額 38,500,000 円  １㎡当たりの価格 341,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市西船５丁目４４８番２
｢西船５－１９－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高31m

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 西船橋

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.3 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       113 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、５．５
ｍ市道		 交通

施設		 西船橋駅北西方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    341,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    215,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市西部及び市川市東部の西船橋駅を中心とするＪＲ各線各駅、私鉄各駅の概ね徒歩圏内の住宅地域。
当該圏域の住宅地は都心へのアクセスや生活利便性が良好であり、供給が少ないなか、需要は根強く、堅調な需給関係
にある。土地は標準的規模で３，０００万円台後半、敷地細分化傾向の新築戸建物件は５，０００万円～６，０００万
円程度の取引が中心と把握されるが、原価高騰により上昇基調で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己居住目的の需要が中心的な住宅地域であり、居住の快適性・利便性重視の地価形成の傾向がみられる。類似地域よ
り多数の取引事例及び賃貸事例を収集したが、市場では地価に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低
位に試算されたものと判断される。従って、収益価格は参考にとどめ、単価と総額の関係等を確認するとともに、その
他の標準地との広域的検討を踏まえ、市場の特性に適合した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    321,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　船橋 -34                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    331,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和の継続を背景に住宅取得支援施策の
効果もあって住宅需要は引き続き高く、割安
感が残る住宅地域へ需要が波及している。


ＪＲ西船橋駅徒歩圏内の住宅地域。堅調な住
宅需要を受け、その利便性と割安感もあって
、地価は引き続き上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％ +3.0 ％
３　試算価格算定内訳 船橋 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
８４２１
-40		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3m市道、
中間画地
近商
高度2種最高31m
駐車場整備地区
(90,200)
b ２５１０３
８４２１
-41		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m道路、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
c ２５１０３
５５３７
-318		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東4.7m市道
、中間画地
１住居
高度2種最高31m
(60,188)
d ２５１０３
５３３１
-1319		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m市道、
北東4.6m、
角地
１住居
高度1種最高31m
風致地区
(40,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,480  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
318,952 		 100
[  93.0]
342,959 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
346,000 
b (　           ) 
297,507  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 119.9]
268,228 		 100
[  80.5]
333,202 
337,000 
c (　           ) 
292,862  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.8]
325,266 		 100
[  97.0]
335,326 
339,000 
d (　           ) 
319,405  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
313,142 		 100
[  92.1]
340,002 
343,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    341,000 円／㎡]  



船橋 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,716,639 
786,527 
3,930,112 
2,755,170 
1,174,942 		 （　0.9699）
1,139,576 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     24,246,298 円　　　　（　    215,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 59.24 ＬＳ3 174.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度2種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   113 ㎡     10.3 m x   11.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸の共同住宅（平均面積約２８㎡の１Ｋタイプ計６戸）を想定した。 ⑦有効率　  99.1 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
59.24 
97.4 
57.72 
2,325 
134,199 		 1.0  134,199 
1.0  134,199 

 2～ 2		 居宅
57.72 
100.0 
57.72 
2,397 
138,355 		 1.0  138,355 
1.0  138,355 

 3～ 3		 居宅
57.72 
100.0 
57.72 
2,397 
138,355 		 1.0  138,355 
1.0  138,355 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
174.68 
99.1 
173.16 

410,909 		 410,909 
410,909 
⑨年額支払賃料        410,909 円　×　12ヶ月　＝　       4,930,908 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     173.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,930,908 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       409,265 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,521,643 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           410,909 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,768 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          410,909 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         191,228 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,716,639 円　　　　（　        41,740 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,397 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 181,500 円  　　　　     36,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 147,927 円  　　　        4,930,908　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       76,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      308,500 円  　　　　     36,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,300 円  　　　　     36,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,300 円  　　　　     36,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         786,527 円　（　　　　　　         6,960 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 202,000 円／㎡　×　     174.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0759     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0836 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,755,170 円  
（　　　　　        24,382 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,716,639 円      
②総費用 786,527 円      
③純収益　①－② 3,930,112 円      
④建物等に帰属する純収益 2,755,170 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,174,942 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,139,576 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,085 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,246,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     215,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市西船五丁目４４８番２
 0407000208813-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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備考