別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
市川 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 9-4 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　福﨑　隆一   TEL.
鑑定評価額 958,000,000 円  １㎡当たりの価格 290,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市二俣７１７番７３
 ②地積
　(㎡)		 3,305  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.2:1		 事務所兼倉庫

ＳＲＣ7F1B		 流通関係の荷捌所、
事務所等が集積する
工業地域		 南20m国道、西側道 水道 二俣新町

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   290 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  63.0 ｍ、奥行　約　　  52.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 二俣新町駅北方

550m		 法令

規制		 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 物流倉庫等が多い工業地域。千葉県湾岸エリアの流通業務地域は都心部を抱える大きな物流拠点であり、今後も
物流倉庫の集積が進むと思われる。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    305,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    234,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京湾沿岸部の物流拠点が集積する工業地域。高速道路への乗り入れが便利で、都心部を含む広域な範囲
をカバーできる流通業務施設の立地に適した地域である。ネット通販の拡大等で物流適地の需要は旺盛で、地価は高騰
していたが、建築費上昇、賃料の頭打ち傾向により地価上昇率は緩やかになっている。主な需要者は倉庫業者、物流業
者、自社製品の保管倉庫を抱える製造業者のほか、不動産投資家、開発業者等である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に成立した取引事例から求められた価格で実証的である。需要者の中には投資家も考えられ、収益性を
反映した収益価格も十分に考慮すべき価格であるが、対象標準地の規模では、自己使用目的の需要者も多いと思われる
。本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量することとして鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    273,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 倉庫用地に適した工業地の地価は高騰してい
たが、建築費上昇、賃料の頭打ちにより地価
上昇率は緩やかになっている。


都心へのアクセスは良好で物流施設適地が多
い地域である。当面の間、物流施設の立地は
増えていくと思われる。


個別的要因の変動はない。個別的要因に対す
る選好性の大きな変化も認められない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
５８２５
-1614		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東10m私道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２５１０３
５８２５
-1665		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東9.1m市道
、北東16m、
北西14m、
三方路
工業
地区計画等
(70,200)
c ２５１０３
５８２５
-1613		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.1m市道、
南4.7m、角地
工業

(70,200)
d ２５１０３
６８５２
-934		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
地区計画等
(60,200)
e ２５１０３
６８５２
-908		 浦安市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
260,366  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.0]
342,976 		 100
[  98.6]
347,846 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
348,000 
b (　           ) 
568,012  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 144.9]
419,051 		 100
[ 113.4]
369,534 
370,000 
c (　           ) 
369,461  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
399,722 		 100
[ 145.5]
274,723 
275,000 
d (　           ) 
199,306  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
209,869 		 100
[  82.3]
255,005 
255,000 
e (　           ) 
313,769  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
347,029 		 100
[ 125.2]
277,180 
277,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.38 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -8.2 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　 +50.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 +58.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.6 環境　　　　 +37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    305,000 円／㎡]  



市川 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

108,807,320 
20,328,952 
88,478,368 
54,161,900 
34,316,468 		 （　0.9479）
32,528,580 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    774,490,000 円　　　　（　    234,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 1,316.00 Ｓ6 6,566.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   3,305 ㎡     63.3 m x   52.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ６階建の倉庫・事務所を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しを想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫・事務所
1,316.00 
100.0 
1,316.00 
1,450 
1,908,200 		 3.0  5,724,600 
0.0  0 

 2～ 6		 倉庫・事務所
1,050.00 
100.0 
1,050.00 
1,450 
1,522,500 		 3.0  4,567,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,566.00 
100.0 
6,566.00 

9,520,700 		 28,562,100 
0 
⑨年額支払賃料      9,520,700 円　×　12ヶ月　＝　     114,248,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,566.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       114,248,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,712,420 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 108,535,980 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,562,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         271,340 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     108,807,320 円　　　　（　        32,922 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,454 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,450 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,758,000 円  　　　　    793,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,427,452 円  　　　      114,248,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,817,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,740,500 円  　　　　    793,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       793,000 円  　　　　    793,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       793,000 円  　　　　    793,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,328,952 円　（　　　　　　         6,151 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 793,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 115,000 円／㎡　×　   6,566.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0683     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 50 ％　＋　0.0749 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 54,161,900 円  
（　　　　　        16,388 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 108,807,320 円      
②総費用 20,328,952 円      
③純収益　①－② 88,478,368 円      
④建物等に帰属する純収益 54,161,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 34,316,468 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 32,528,580 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,842 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    774,490,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     234,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市二俣７１７番７３
 0443000248428-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
市川 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 9-4 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小出　聡子   TEL.
鑑定評価額 978,000,000 円  １㎡当たりの価格 296,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市二俣７１７番７３
 ②地積
　(㎡)		 3,305  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.2:1		 事務所兼倉庫

ＳＲＣ7F1B		 流通関係の荷捌所、
事務所等が集積する
工業地域		 南20m国道、西側道 水道 二俣新町

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   290 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ　国道 交通

施設		 二俣新町駅北方

550m		 法令

規制		 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 千葉湾岸エリアの物流倉庫等が建ち並ぶ、流通業務地域である。関東全域で物流施設の開発が進んだため空室率
の増加傾向も見られるが、特別な事情がない限り物流施設に関して一定の需要は続いていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    236,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は首都圏湾岸部の流通業務施設集積地域である。高速道路Ｉ．Ｃへのアクセスに優れ、都心部を見据えた配
送センターとしてのニーズに対応できる立地条件を備えた地区であるが、建築費の高騰が続いているほか周辺地域での
物流施設の開発が進み供給が増えたため空室率の上昇傾向も見られ上昇率は縮小した。市場で中心となる価格帯は、取
引される規模や価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は国内外の不動産投資家、又は大手開発業者等が考えられることから、投資採算性を重視する当該地域において
収益性を反映した収益価格も重要であるが、対象標準地の規模では自用目的の需要者も多く想定要因も含んでおり、収
益価格は比準価格と比較して若干低位に試算された。一方、比準価格は市場において実際に取引された価格に基づいて
おり、実証的で説得力があるため比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    273,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要は回復したものの建築費の
高騰が続く外物価上昇・人件費上昇・今後の
金利上昇懸念もあり先行きは不透明である。


周辺地域で新規の物流施設開発も進んだため
供給が増えたことから一定の需要はあるもの
の上昇率は縮小した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
６８５２
-908		 浦安市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
b ２５１０３
８４２１
-17		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m市道、
南東18m、
角地
準工
特別用途地区
地区計画等
(70,200)
c ２５１０３
５８２５
-1614		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東10m私道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２５１０３
５８２５
-1612		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.1m市道、
南4.7m、角地
工業

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
313,769  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
347,029 		 100
[ 109.2]
317,792 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
318,000 
b (　           ) 
259,479  		 100
[ 100.0]		 [ 128.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
304,062 		 100
[ 100.1]
303,758 
304,000 
c (　           ) 
260,366  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.0]
342,976 		 100
[ 108.9]
314,946 
315,000 
d (　           ) 
305,292  		 100
[ 100.0]		 [ 114.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
334,077 		 100
[ 110.6]
302,059 
302,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    310,000 円／㎡]  



市川 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

111,994,785 
20,984,402 
91,010,383 
56,484,100 
34,526,283 		 （　0.9479）
32,727,464 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    779,225,333 円　　　　（　    236,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫・事務所 1,316.00 Ｓ6 6,566.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   3,305 ㎡     63.3 m x   52.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 立地条件等から倉庫兼事務所を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫事務所
1,316.00 
100.0 
1,316.00 
1,490 
1,960,840 		 5.0  9,804,200 
0.0  0 

 2～ 6		 倉庫事務所
1,050.00 
100.0 
1,050.00 
1,490 
1,564,500 		 5.0  7,822,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,566.00 
100.0 
6,566.00 

9,783,340 		 48,916,700 
0 
⑨年額支払賃料      9,783,340 円　×　12ヶ月　＝　     117,400,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,566.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       117,400,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,870,004 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 111,530,076 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        48,916,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         464,709 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     111,994,785 円　　　　（　        33,886 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,496 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,490 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,962,000 円  　　　　    827,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,522,002 円  　　　      117,400,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,816,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,029,500 円  　　　　    827,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       827,000 円  　　　　    827,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       827,000 円  　　　　    827,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,984,402 円　（　　　　　　         6,349 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 827,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　   6,566.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0683     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 50 ％　＋　0.0749 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 56,484,100 円  
（　　　　　        17,090 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 111,994,785 円      
②総費用 20,984,402 円      
③純収益　①－② 91,010,383 円      
④建物等に帰属する純収益 56,484,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 34,526,283 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 32,727,464 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,902 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    779,225,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     236,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市二俣７１７番７３
 0443000248428-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考