別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
市川 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 5-7 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　島田　憲二   TEL.
鑑定評価額 197,000,000 円  １㎡当たりの価格 760,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市南行徳１丁目２０番７
｢南行徳１－２０－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 259  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北西11m市道 水道、ガス、下水 南行徳近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.9 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 南行徳駅南方近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅至近の商業地で、周辺も低層階を店舗とする共同住宅ビルが連続しており、当面の間、現状のまま推移するも
のと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    605,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市川市および隣接市の地下鉄東西線およびＪＲ中央・総武緩行線駅周辺の商業地。需要者は中小規模の画
地は県内の法人、地縁を有する個人富裕層。店舗等の商業的利用は衰退傾向を見せているが、容積率に着目したワンル
ームマンション等賃貸物件の需要が強い地域である。また大規模画地は大手不動産業者により高層の分譲マンションが
建設される。以上のことから個別性によって価格帯に幅があり、中心的価格帯の把握は困難な地域となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市川市内の商業地域の取引事例から実証的な比準価格が求められた。商業地の事例は個別性が強いものの適切な補修正
を施し、説得力は高い。収益価格は店舗、共同住宅を想定して求めたが、比準価格に比し低位に求められた。土地価格
に見合う賃料水準が形成されていないためと考えられる。収益価格は想定要素を含み比準価格に比し精度に劣る。以上
より本件では比準価格を重視し収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,060,000 円／㎡		 [111.3]
100		 100
[103.0]		 100
[151.5]		 [100.0]
100		 756,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ０金利政策は解除されたが消費を中心に景気
は低迷しており、超低金利政策の継続による
余剰資金が不動産投資に回り土地価格は上昇
している。

賃貸マンションや店舗用地に対する需要は強
く、駅周辺の商業地需要は活発で、地価はこ
れら収益用不動産取得目的で上昇している。


個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動
させる市場性の変化もない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
６８５２
-941		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西17m県道、
北東6m、角地
１住居
高度地区2種
駐車場整備地区
(70,200)
b ２５１０３
５８２５
-1680		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東30m県道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(60,200)
c ２５１０３
９４３７
-579		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8m市道、
北西8m、角地
近商
地区計画等
駐車場整備地区
(100,300)
d ２５１０３
９４３７
-560		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e ２５１０３
８４２１
-11		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
北東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
565,050  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
576,022 		 100
[  70.7]
814,741 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
815,000 
b (　           ) 
442,206  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
459,010 		 100
[  58.3]
787,324 
787,000 
c (　           ) 
878,788  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 167.1]
579,022 		 100
[  76.1]
760,870 
761,000 
d (　           ) 
1,572,917  		 100
[ 100.0]		 [ 129.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 164.5]
1,235,385 		 100
[ 148.6]
831,349 
831,000 
e (　           ) 
1,449,566  		 100
[ 100.0]		 [ 130.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,721,030 		 100
[ 181.0]
950,845 
951,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　 -20.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +28.5 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    800,000 円／㎡]  



市川 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、適切な再調達原価が把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,090,952 
5,869,771 
21,221,181 
14,148,400 
7,072,781 		 （　0.9534）
6,743,189 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    156,818,349 円　　　　（　    605,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 209.05 Ｓ5 1,032.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   400 ％   400 ％   259 ㎡     13.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造５階建フロア貸しで、１階を店舗、２階から５階を事務所として賃貸。 ⑦有効率　  68.3 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
183.06 
57.5 
105.30 
4,550 
479,115 		 6.0  2,874,690 
1.0  479,115 

 2～ 2		 事務所
209.05 
71.8 
150.13 
3,250 
487,923 		 3.0  1,463,769 
1.0  487,923 

 3～ 5		 事務所
209.05 
71.8 
150.13 
3,153 
473,360 		 3.0  1,420,080 
1.0  473,360 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,032.76 
68.3 
705.82 

2,387,118 		 8,598,699 
2,387,118 
⑨年額支払賃料      2,387,118 円　×　12ヶ月　＝　      28,645,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     705.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,645,416 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,377,570 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,267,846 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,598,699 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,850 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,387,118 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         744,256 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,090,952 円　　　　（　       104,598 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,085,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,432,271 円  　　　       28,645,416　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,074,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,844,500 円  　　　　    217,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       217,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       217,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,869,771 円　（　　　　　　        22,663 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 217,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,032.76 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,148,400 円  
（　　　　　        54,627 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,090,952 円      
②総費用 5,869,771 円      
③純収益　①－② 21,221,181 円      
④建物等に帰属する純収益 14,148,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,072,781 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,743,189 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,035 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    156,818,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     605,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市南行徳一丁目２０番７
 0443000281423-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
市川 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 5-7 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　真由美   TEL.
鑑定評価額 194,000,000 円  １㎡当たりの価格 750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市南行徳１丁目２０番７
｢南行徳１－２０－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 259  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北西11m市道 水道、ガス、下水 南行徳近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 南行徳駅南方近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域で、地域要因に特段の変動要因はない。希少性が高く、地価は当面、上昇傾
向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    785,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    599,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市川市及び隣接市内の駅前及び駅周辺の商業地域一帯である。需要者は主に市内の地元不動産業者、投資
家であるが、都内からの参入も見受けられる。都心へのアクセス良好な駅前商業地であり、希少性が高く、投資需要増
により地価は上昇傾向で推移しており、需要が供給を上回っている。商業地の地価水準は、画地規模により一定してお
らず、価格の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算に当たっては商業地域の事例が多くなく、同一需給圏内から広域的に収集し、相互に価格形成に影響を
及ぼすとみられる代替関係にある事例を採用した。収益価格は投資採算性に着目した理論的な価格で、収益用不動産に
は適しているが、想定部分が多い。したがって、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意
して、表記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,060,000 円／㎡		 [111.3]
100		 100
[103.0]		 100
[153.0]		 [100.0]
100		 749,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、緩やかな回
復が続くことが期待されるが、物価上昇、金
融資本市場の変動等の影響に十分注意する必
要がある。

駅前商業地の希少性から、常に需要が供給を
上回っている。そのため地価は上昇傾向で推
移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.3
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
６８５２
-941		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西17m県道、
北東6m、角地
１住居
高度地区2種
駐車場整備地区
(70,200)
b ２５１０３
５８２５
-1641		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6.8m市道
、中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
c ２５１０３
９４３７
-561		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北23m県道、
西4.4m、角地
近商

(100,300)
d ２５１０３
９０１５
-1276		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
565,050  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
576,022 		 100
[  77.5]
743,254 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
743,000 
b (　           ) 
816,282  		 100
[ 100.0]		 [ 118.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
882,327 		 100
[ 107.1]
823,835 
824,000 
c (　           ) 
670,520  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
714,583 		 100
[  96.2]
742,810 
743,000 
d (　           ) 
603,687  		 100
[ 100.0]		 [ 114.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
689,411 		 100
[  91.2]
755,933 
756,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    785,000 円／㎡]  



市川 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,007,500 
5,865,757 
21,141,743 
14,148,400 
6,993,343 		 （　0.9534）
6,667,453 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    155,057,047 円　　　　（　    599,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 209.05 Ｓ5 1,032.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   400 ％   400 ％   259 ㎡     13.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨５階建フロア貸しで、１階店舗、２～５階事務所を想定。 ⑦有効率　  68.3 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
183.06 
57.5 
105.30 
4,550 
479,115 		 6.0  2,874,690 
1.0  479,115 

 2～ 2		 事務所
209.05 
71.8 
150.13 
3,201 
480,566 		 3.0  1,441,698 
1.0  480,566 

 3～ 5		 事務所
209.05 
71.8 
150.13 
3,153 
473,360 		 3.0  1,420,080 
1.0  473,360 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,032.76 
68.3 
705.82 

2,379,761 		 8,576,628 
2,379,761 
⑨年額支払賃料      2,379,761 円　×　12ヶ月　＝　      28,557,132 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     705.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,557,132 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,370,242 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,186,890 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,576,628 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,648 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,379,761 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         741,962 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,007,500 円　　　　（　       104,276 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,201 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,085,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,427,857 円  　　　       28,557,132　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,074,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,844,500 円  　　　　    217,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       217,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       217,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,865,757 円　（　　　　　　        22,648 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 217,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,032.76 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,148,400 円  
（　　　　　        54,627 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,007,500 円      
②総費用 5,865,757 円      
③純収益　①－② 21,141,743 円      
④建物等に帰属する純収益 14,148,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,993,343 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,667,453 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,743 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    155,057,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     599,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市南行徳一丁目２０番７
 0443000281423-0000
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