別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
市川 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 5-4 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高松　芳壮   TEL.
鑑定評価額 547,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,950,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市八幡２丁目１３１番２
｢八幡２－１６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
1:1		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ7F1B		 中層店舗ビルが建ち
並ぶ駅前の繁華な商
業地域		 東（駅前広場）道路 水道、ガス、下水 本八幡駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.7 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 （駅前広場）道路 交通

施設		 本八幡駅北方駅前広場
接面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の繁華な熟成した商業地域である。周辺再開発等の影響を受け、中心市街地としての都市機能が向上してい
くことにより、今後も当該地域に対する堅調な需要が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,810,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,240,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉県内、千葉市以西の各駅に近い繁華性の高い商業地域。需要者の中心は不動産業者等の地元の企業及
び個人投資家であり、割安感等から都内企業の参入も多い。金融緩和の継続、人流回復、マンション用地需要との競合
等を背景に需要は引き続き高く、長期保有目的が多いため供給は極めて限定的である。諸条件に優れた土地では坪単価
８００万円を超える取引も散見されるが、個別性等により単価・総額が大きく異なるため中心的価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域内の信頼性の高い取引事例により検討し、適切に取引市場の実態を反映している。収益価格は個別
性の強い賃貸事例等を検討のうえ想定された収益性を反映しており、比準価格に係る取引事例の信頼性と比較して、そ
の説得力はやや弱いものと判断される。従って、市場性反映の相対的信頼度が高い比準価格を重視し、やや保守的に試
算された収益価格を関連づけ、その他の標準地との広域的な検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　市川 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,560,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰等の懸念もあるが、金融緩和の継
続と社会経済活動の正常化を背景に、収益不
動産に対する投資需要は引き続き堅調である
。

ＪＲ本八幡駅北口に存する市内随一の商業地
域。周辺の再開発機運、人流回復、都内に比
べた割安感等を受け、地価は引き続き上昇し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.8 ％ +4.3 ％
３　試算価格算定内訳 市川 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
５８２５
-1627		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.5m県
道、南西8m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ２５１０３
５８２５
-1642		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
南東3.9m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ２５１０３
７６３２
-1916		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西（駅前広
場）市道、
北西23m、
北東6m、
三方路
商業

(100,600)
d ２５１０３
５３３１
-1341		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西（駅前広場
）市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e ２５１０３
８４２１
-76		 千葉市稲毛区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東（駅前広
場）市道、
東16.4m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,515,899  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.8]
1,735,141 		 100
[  62.5]
2,776,226 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,780,000 
b (　           ) 
1,636,314  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,642,548 		 100
[  59.5]
2,760,585 
2,760,000 
c (　           ) 
2,663,415  		 100
[ 100.0]		 [ 140.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
3,469,838 		 100
[  94.0]
3,691,317 
3,690,000 
d (　           ) 
1,558,442  		 100
[ 100.0]		 [ 122.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
2,124,676 		 100
[  76.6]
2,773,728 
2,770,000 
e (　           ) 
1,705,277  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,725,144 		 100
[  58.6]
2,943,932 
2,940,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -12.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,810,000 円／㎡]  



市川 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,103,566 
11,583,457 
40,520,109 
23,285,400 
17,234,709 		 （　0.9607）
16,557,385 		 （  3.7 -  0.1 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    459,927,361 円　　　　（　  2,240,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 174.38 ＲＣ8 1,229.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   205 ㎡     15.0 m x   13.7 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗、３階以上は事務所でフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.26 
61.7 
83.43 
8,468 
706,485 		 6.0  4,238,910 
1.0  706,485 

 2～ 2		 店舗
143.45 
77.0 
110.41 
5,928 
654,510 		 6.0  3,927,060 
1.0  654,510 

 3～ 8		 事務所
158.44 
93.2 
147.69 
3,641 
537,739 		 4.0  2,150,956 
1.0  537,739 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,229.35 
87.8 
1,079.98 

4,587,429 		 21,071,706 
4,587,429 
⑨年額支払賃料      4,587,429 円　×　12ヶ月　＝　      55,049,148 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,079.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,049,148 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,569,079 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,480,069 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,071,706 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         193,228 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,587,429 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,430,269 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,103,566 円　　　　（　       254,164 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,468 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,364,000 円  　　　　    394,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,752,457 円  　　　       55,049,148　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,330,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,349,000 円  　　　　    394,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       394,000 円  　　　　    394,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       394,000 円  　　　　    394,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,583,457 円　（　　　　　　        56,505 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9607    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 394,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　   1,229.35 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0875 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,285,400 円  
（　　　　　       113,587 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,103,566 円      
②総費用 11,583,457 円      
③純収益　①－② 40,520,109 円      
④建物等に帰属する純収益 23,285,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,234,709 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,557,385 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       80,768 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    459,927,361 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,240,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市八幡二丁目１３１番２
 0443000314224-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
市川 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 5-4 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　福﨑　隆一   TEL.
鑑定評価額 547,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,950,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市八幡２丁目１３１番２
｢八幡２－１６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
1:1		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ7F1B		 中層店舗ビルが建ち
並ぶ駅前の繁華な商
業地域		 東（駅前広場）道路 水道、ガス、下水 本八幡駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.7 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 （駅前広場）道路 交通

施設		 本八幡駅北方駅前広場
接面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の繁華性の高い商業地域。周辺の再開発事業の影響もあり、近隣地域は中心市街地としての存在感が増し、
今後も地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,840,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉県内、千葉市以西に所在する繁華性の高い商業地域。需要者は中小規模物件は地元富裕層や地元企業
、大型物件はデベロッパーや投資法人である。金融緩和政策と安定した賃貸需要に支えられ、需給は逼迫し地価は明確
に上昇してきた。一時的に新型コロナウイルス感染症が賃貸市場に大きな影響を及ぼしたが、現在は人流が戻り、一等
地の地価は再び上昇傾向にある。価格水準は容積率１００％当たり２０万円／㎡～５０万円／㎡程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 鉄道駅近くの繁華性の高い商業地域。事業者は収益性を十分に検討して購入の是非を決定する地域で、採用した取引事
例も収益性を考慮して契約が成立したものと推定される。収益価格は土地の規模、形状を勘案した収益用建物の想定や
想定賃料も具体的である。本件では比準価格、収益価格を関連づけながらも現実に成立した取引事例に基づく実証的な
比準価格をやや重視することとして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　市川 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,560,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和政策もあり銀行融資を受けやすく、
収益物件の需要は旺盛。新型コロナウイルス
感染症の影響も薄らぎ一等地の地価は再び上
昇傾向にある。

市川市内の繁華性の高い商業地域。上層階ま
で店舗需要がある。新型コロナウイルス感染
症の影響も薄まり、地価は上昇基調を維持し
ている。

個別的要因の変動はない。個別的要因に対す
る選好性の大きな変化も認められない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.8 ％ +4.3 ％
３　試算価格算定内訳 市川 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
５８２５
-1627		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.5m県
道、南西8m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ２５１０３
８４２１
-15		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.2m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
c ２５１０３
８４２１
-11		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
北東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d ２５１０３
５３３１
-1341		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西（駅前広場
）市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e ２５１０３
８４２１
-76		 千葉市稲毛区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東（駅前広
場）市道、
東16.4m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,515,899  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.8]
1,735,141 		 100
[  64.8]
2,677,687 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,680,000 
b (　           ) 
1,200,816  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,302,885 		 100
[  55.1]
2,364,583 
2,360,000 
c (　           ) 
1,449,566  		 100
[ 100.0]		 [ 130.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,721,030 		 100
[  52.7]
3,265,712 
3,270,000 
d (　           ) 
1,558,442  		 100
[ 100.0]		 [ 122.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
2,124,676 		 100
[  70.0]
3,035,251 
3,040,000 
e (　           ) 
1,705,277  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,725,144 		 100
[  60.3]
2,860,935 
2,860,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -12.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.4 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　 +50.0
c 正常 ％／月  
+1.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,840,000 円／㎡]  



市川 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,356,394 
11,594,810 
40,761,584 
23,285,400 
17,476,184 		 （　0.9607）
16,789,370 		 （  3.7 -  0.1 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    466,371,389 円　　　　（　  2,270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 174.38 ＲＣ8 1,229.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   205 ㎡     15.0 m x   13.7 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １，２階は店舗、３階以上は事務所。各階ともフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.26 
61.7 
83.43 
8,500 
709,155 		 6.0  4,254,930 
1.0  709,155 

 2～ 2		 店舗
143.45 
77.0 
110.41 
5,993 
661,687 		 6.0  3,970,122 
1.0  661,687 

 3～ 8		 事務所
158.44 
93.2 
147.69 
3,655 
539,807 		 4.0  2,159,228 
1.0  539,807 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,229.35 
87.8 
1,079.98 

4,609,684 		 21,180,420 
4,609,684 
⑨年額支払賃料      4,609,684 円　×　12ヶ月　＝　      55,316,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,079.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,316,208 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,591,245 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,724,963 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,180,420 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         194,224 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,609,684 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,437,207 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,356,394 円　　　　（　       255,397 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,732 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,364,000 円  　　　　    394,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,765,810 円  　　　       55,316,208　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,328,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,349,000 円  　　　　    394,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       394,000 円  　　　　    394,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       394,000 円  　　　　    394,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,594,810 円　（　　　　　　        56,560 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9607    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 394,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　   1,229.35 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0875 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,285,400 円  
（　　　　　       113,587 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,356,394 円      
②総費用 11,594,810 円      
③純収益　①－② 40,761,584 円      
④建物等に帰属する純収益 23,285,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,476,184 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,789,370 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       81,899 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    466,371,389 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市八幡二丁目１３１番２
 0443000314224-0000
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備考