令和7年1月15日　提出 市川 -64　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -64 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　瀨﨑　敦子   TEL.

鑑定評価額 933,000,000 円  １㎡当たりの価格 942,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 650,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市市川１丁目１０３７番１ ｢市川１－２１－１０｣ ②地積 　(㎡) 990   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (90,400) 1:2 共同住宅 ＳＲＣ14 高層共同住宅、店舗 兼共同住宅等が混在 する地域 東10.9m市道 水道、ガス、下水 市川 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西   100 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       990 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．９ｍ市道 交通 施設 市川駅北東方 400m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。一般的要因に特段の変動がな い限り、地価水準は概ね堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    942,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              941,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉県北西部の鉄道各線沿線の分譲マンション用地が存する地域である。需要者の中心は、大手又は中堅 の分譲マンションデベロッパーである。快速停車駅「市川」駅から徒歩圏にある中高層の共同住宅・店舗等が混在する 地域に存し、都心への接近性及び生活利便性に優れた分譲マンション用地は希少性を有するため、需要は旺盛である。 市場の中心価格帯は立地条件、画地条件等により異なるため、中心価格帯を把握することは困難な状態である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は最有効使用の観点より分譲マンション用地であるため、収益還元法は適用せず開発法による価格を試算し た。開発法による価格は、想定要素もあるものの、開発業者の投資採算性に着目した価格である。一方、比準価格は同 一需給圏内の類似地域のマンション用地適地の事例を多数収集、採用した実証的な価格である。以上より、開発法によ る価格及び比準価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業は設備投資の堅調な需要等、非製造業 は原材料費や人件費の上昇について価格転嫁 が進み、企業の景気感は改善傾向で推移した 。 最寄り駅徒歩圏内、真間銀座通りに面する共 同住宅・店舗等の混在する地域であり、特に 大きな地域要因の変動はない。地価は上昇で 推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％