令和7年1月15日　提出 市川 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -63 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　真由美   TEL.

鑑定評価額 34,800,000 円  １㎡当たりの価格 345,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 260,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市新浜１丁目８番２ ｢新浜１－８－２０｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 行徳 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ６ｍ市道 交通 施設 行徳駅南東方 850m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と共同住宅を中心とする住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持するものと予測 する。地価水準は上昇傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    345,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市川市及び浦安市の東京メトロ東西線沿線の住宅地域。需要者は都心へ通勤する一次、二次取得者が多 い。中小規模の戸建住宅が中心で、建売住宅の分譲も見られる。最寄駅から徒歩圏内にあり、最寄駅が利便性に優れる ため需要は堅調である。需給の中心となる価格帯は、標準地規模の土地で３，５００万円前後、新築戸建住宅は土地を 細分化し、５，０００万円～６，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が主で、賃貸不動産の建設は経済合理性に合わず、収益価格は求められなかった。取引は自用目的が中 心であり、地域周辺に件数も多く規範性有する事例が多い。収益性より住居としての快適性が重視される住宅地域であ るため、住宅地として均質な規範性が高く、市場性を直に反映した事例からの比準価格を採用し、代表標準地との均衡 にも留意し、鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    240,000 円／㎡ [109.6] 100 100 [101.0] 100 [ 76.6] [101.0] 100 343,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    323,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善する下で、緩やかな回 復が続くことが期待されるが、物価上昇、金 融資本市場の変動等の影響に十分注意する必 要がある。 最寄駅から徒歩圏の住宅地域であり、交通接 近条件に優れ、旺盛な住宅需要を背景に、地 価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.6 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％