別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
市川 -57　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -57 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　真由美   TEL.
鑑定評価額 57,200,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市新井２丁目１９番１１
｢新井２－１４－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区1種

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 南行徳

960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　　
６ｍ市道		 交通

施設		 南行徳駅北西方

960m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持するものと
予測する。利便性の高い地域で地価水準は上昇傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    360,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    199,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市川市及び浦安市の東京メトロ東西線沿線の住宅地域。需要者は都心へ通勤する一次、二次取得者が多
い。中小規模の戸建住宅が中心で、建売住宅の分譲も見られる。最寄駅から徒歩圏内にあり、最寄駅が利便性に優れる
ため需要は堅調である。需給の中心となる価格帯は、標準地規模の土地で６，０００万円前後、新築戸建住宅は土地を
細分化し、６，０００万円～８，０００万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は比準価格に比し低位に求められた。共同住宅も見られる地域であるが、標準的な画地規模では、投資採算性
に見合う建物の建築や賃料の徴収が困難であるためと判断される。比準価格は、同一需給圏内の取引事例から実証的な
価格が得られた。自己使用目的の取引が中心となる地域であり、収益性よりも居住の快適性が取引の指標となる地域の
ため、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -33                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    390,000 円／㎡		 [107.7]
100		 100
[104.0]		 100
[113.7]		 [101.0]
100		 359,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    335,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、緩やかな回
復が続くことが期待されるが、物価上昇、金
融資本市場の変動等の影響に十分注意する必
要がある。

最寄駅から徒歩圏の住宅地域であり、交通接
近条件に優れ、旺盛な住宅需要を背景に、地
価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.6
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -57　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
５３３２
-132		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,200)
b ２５１０３
９４３７
-529		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6.8m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
c ２５１０３
８４２１
-52		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南東8m市道、
中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
d ２５１０３
６４６８
-873		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.4m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,200)
e ２５１０３
６４６８
-843		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
285,235  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.4]
337,507 		 100
[  99.1]
340,572 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
344,000 
b (　           ) 
301,482  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
308,068 		 100
[  88.5]
348,099 
352,000 
c (　           ) 
258,138  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.0]
346,170 		 100
[ 100.9]
343,082 
347,000 
d (　           ) 
346,682  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
381,350 		 100
[ 101.3]
376,456 
380,000 
e (　           ) 
310,092  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
380,194 		 100
[ 101.6]
374,207 
378,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -22.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -2.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    360,000 円／㎡]  



市川 -57　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,619,074 
987,777 
4,631,297 
3,071,880 
1,559,417 		 （　0.9745）
1,519,652 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     31,659,417 円　　　　（　    199,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -57　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
住宅 94.25 Ｓ3 246.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区1種
 60 ％   200 ％   200 ％   159 ㎡     10.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ８戸、平均専有面積２６㎡ ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
92.25 
85.6 
78.99 
2,300 
181,677 		 1.0  181,677 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
92.25 
85.6 
78.99 
2,498 
197,317 		 1.0  197,317 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
62.47 
84.1 
52.53 
2,498 
131,220 		 1.0  131,220 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
246.97 
85.2 
210.51 

510,214 		 510,214 
0 
⑨年額支払賃料        510,214 円　×　12ヶ月　＝　       6,122,568 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,122,568 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       508,173 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,614,395 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           510,214 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,679 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,619,074 円　　　　（　        35,340 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,498 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 -57　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 193,200 円  　　　　     48,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 183,677 円  　　　        6,122,568　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      103,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      410,500 円  　　　　     48,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,300 円  　　　　     48,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,300 円  　　　　     48,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         987,777 円　（　　　　　　         6,212 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     246.97 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,071,880 円  
（　　　　　        19,320 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,619,074 円      
②総費用 987,777 円      
③純収益　①－② 4,631,297 円      
④建物等に帰属する純収益 3,071,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,559,417 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,519,652 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,558 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,659,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     199,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -57　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市新井二丁目１９番１１
 0443000008701-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
市川 -57　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -57 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　福﨑　隆一   TEL.
鑑定評価額 56,400,000 円  １㎡当たりの価格 355,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市新井２丁目１９番１１
｢新井２－１４－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区1種

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 南行徳

960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　６ｍ
市道		 交通

施設		 南行徳駅北西方

960m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域として既に熟成しており、今後も現況のような土地利用形態が続くと
思われる。都内への通勤、通学が便利で、住宅需要は安定しており、地価は安定して推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    355,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    189,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市川市内、主として東京メトロ東西線沿線の住宅地域。戸建住宅の需要者は都内に通勤する一次取得者や
買替層が主流と思われる。戸建住宅用地の総額は４，０００万円台～７，０００万円台程度、新築戸建住宅の価格は５
，０００万円台～９，０００万円台程度の物件が中心である。都内への通勤、通学等の利便性は良好で、安定した住宅
需要が見込める地域で、恒常的に需要が供給を上回っている傾向が強く、地価は緩やかな上昇基調にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に成立した取引事例から求められた価格で実証的である。周辺にはアパート等も見られるが、対象標準
地の規模では、主たる需用者は自己使用の戸建住宅の取得者である。地価水準と賃料水準、画地規模等を勘案するに対
象標準地にアパート等を建築し賃貸することは、投資採算性の面から難がある。代表標準地との検討を踏まえ、市場性
を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめることとして鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -33                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    390,000 円／㎡		 [107.7]
100		 100
[104.0]		 100
[114.7]		 [101.0]
100		 356,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    335,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会全般的な景気動向により環境、利便性に
優れた住宅地域は地価上昇が継続、これらが
劣る地域は横ばいと２極化が認められる。


通勤、通学の利便性に優れる住宅地域。底堅
い住宅需要が認められ、地価は緩やかな上昇
基調にある。


個別的要因の変動はない。個別的要因に対す
る選好性の大きな変化も変化も認められない
。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.6
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -57　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
８４２１
-52		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南東8m市道、
中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
b ２５１０３
９４３７
-529		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6.8m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
c ２５１０３
４２２６
-1102		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
d ２５１０３
６８５２
-925		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北東6m市道、
南西3.2m、
二方路
１住居
高度地区2種
(60,200)
e ２５１０３
６４６８
-843		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
258,138  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.0]
346,170 		 100
[ 106.2]
325,960 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
329,000 
b (　           ) 
301,482  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
308,068 		 100
[  83.6]
368,502 
372,000 
c (　           ) 
361,679  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
364,809 		 100
[ 100.4]
363,356 
367,000 
d (　           ) 
403,827  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 132.7]
315,880 		 100
[  96.3]
328,017 
331,000 
e (　           ) 
310,092  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
380,194 		 100
[ 101.6]
374,207 
378,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -22.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +32.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    355,000 円／㎡]  



市川 -57　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,585,880 
1,132,120 
4,453,760 
2,970,120 
1,483,640 		 （　0.9745）
1,445,807 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     30,120,979 円　　　　（　    189,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -57　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 94.25 Ｓ3 246.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区1種
 60 ％   200 ％   200 ％   159 ㎡     10.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 アパート需要が多い地域。１Ｋタイプの部屋を１，２階各３部屋、３階２部屋のアパートを想定。 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
92.25 
85.6 
78.99 
2,391 
188,865 		 1.0  188,865 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
92.25 
85.6 
78.99 
2,440 
192,736 		 1.0  192,736 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
62.47 
84.1 
52.53 
2,391 
125,599 		 1.0  125,599 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
246.97 
85.2 
210.51 

507,200 		 507,200 
0 
⑨年額支払賃料        507,200 円　×　12ヶ月　＝　       6,086,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,086,400 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       505,171 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,581,229 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           507,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,651 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,585,880 円　　　　（　        35,131 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,440 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 -57　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 233,500 円  　　　　     46,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 304,320 円  　　　        6,086,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      104,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      396,900 円  　　　　     46,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        46,700 円  　　　　     46,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,700 円  　　　　     46,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上すべき費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,132,120 円　（　　　　　　         7,120 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     246.97 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,970,120 円  
（　　　　　        18,680 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,585,880 円      
②総費用 1,132,120 円      
③純収益　①－② 4,453,760 円      
④建物等に帰属する純収益 2,970,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,483,640 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,445,807 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,093 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,120,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     189,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -57　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市新井二丁目１９番１１
 0443000008701-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考