別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
市川 -55　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -55 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.
鑑定評価額 68,800,000 円  １㎡当たりの価格 417,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市東大和田１丁目３７０９番２
｢東大和田１－１４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(60,180)

1:2		 住宅

Ｗ2		 住宅、アパート、店
舗が混在する住宅地
域		 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 本八幡

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.7 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 本八幡駅南方

800m		 法令

規制		 １住居
(60,180)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、住宅、アパート、店舗が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。今後も同様の住
環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    417,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    192,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市川市内、ＪＲ総武線沿線の住宅地域。需要者は都心へ通勤するサラーリーマン世帯の１次取得者が中心
である。ＪＲ総武線沿線の利便性の高い駅徒歩圏内の住宅地域であることから、需要は底堅い。市場での中心となる価
格帯は、土地については１６５㎡で６，９００万円程度、規模が小さいものも含め新築戸建で６０００万円～７０００
万円台程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は、自己居住用の一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であるが、アパートも見られることから、
験証のため収益価格も試算した。試算した結果、事業収益の観点から収益性の高い賃貸住宅を想定することは困難であ
ることから、収益価格は低位に求められた。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益性を反映した収益
価格を参酌し、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -54                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    415,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[101.0]		 100
[110.1]		 [104.0]
100		 419,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    393,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みもみられるが、緩やか
に回復している。雇用・所得環境が改善する
下で、緩やかな回復が続くことが期待される
。

本八幡駅徒歩圏内の住宅環境が比較的整った
住宅地域。住宅需要は堅調で、比較的競争力
の高い地域であり、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.2
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -0.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -55　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
９６４９
-1741		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ２５１０３
９０１５
-1203		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,160)
c ２５１０３
９０１５
-1247		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
南西4m、
二方路
１住居
高度地区1種
(60,160)
d ２５１０３
９６３３
-601		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東5m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
e ２５１０３
５８２５
-1660		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
453,968  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
446,035 		 100
[ 113.7]
392,291 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
408,000 
b (　           ) 
414,947  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
472,110 		 100
[  98.6]
478,813 
498,000 
c (　           ) 
394,766  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
390,591 		 100
[  98.6]
396,137 
412,000 
d (　           ) 
269,123  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.5]
346,393 		 100
[  92.6]
374,075 
389,000 
e (　           ) 
269,146  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
351,908 		 100
[  97.1]
362,418 
377,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.9 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -15.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    417,000 円／㎡]  



市川 -55　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,455,364 
697,033 
3,758,331 
2,190,760 
1,567,571 		 （　0.9696）
1,519,917 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     31,664,938 円　　　　（　    192,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -55　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 93.79 Ｗ2 184.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   180 ％   165 ㎡      9.7 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均４６㎡程度の１ＬＤＫタイプの２階建の共同住宅（総戸数４戸）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
92.35 
100.0 
92.35 
2,080 
192,088 		 1.0  192,088 
1.0  192,088 

 2～ 2		 居宅
92.35 
100.0 
92.35 
2,123 
196,059 		 1.0  196,059 
1.0  196,059 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
184.70 
100.0 
184.70 

388,147 		 388,147 
388,147 
⑨年額支払賃料        388,147 円　×　12ヶ月　＝　       4,657,764 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     184.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,657,764 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       386,594 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,271,170 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           388,147 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,559 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          388,147 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         180,635 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,455,364 円　　　　（　        27,002 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,215 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,123 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 -55　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,000 円  　　　　     28,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 139,733 円  　　　        4,657,764　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      114,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      243,100 円  　　　　     28,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,600 円  　　　　     28,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,600 円  　　　　     28,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         697,033 円　（　　　　　　         4,224 円／㎡）　　（経費率　　  15.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     184.70 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,190,760 円  
（　　　　　        13,277 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,455,364 円      
②総費用 697,033 円      
③純収益　①－② 3,758,331 円      
④建物等に帰属する純収益 2,190,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,567,571 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,519,917 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,212 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,664,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     192,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -55　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市東大和田一丁目３７０９番２
 0443000222407-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
市川 -55　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -55 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　杉彦   TEL.
鑑定評価額 68,800,000 円  １㎡当たりの価格 417,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市東大和田１丁目３７０９番２
｢東大和田１－１４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(60,180)

1:2		 住宅

Ｗ2		 住宅、アパート、店
舗が混在する住宅地
域		 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 本八幡

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.7 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 本八幡駅南方

800m		 法令

規制		 １住居
(60,180)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は住宅・アパート等が混在する熟成度の高い住宅地域であり、周辺には空地等の開発余地も乏しく、地
域要因に特段の変動は見られない。よって、当面は現在の住環境を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    417,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市川市及び隣接市における住宅地域である。特にＪＲ総武線沿線及び京成本線沿線の住宅地域との代替
性が高い。需要者は、市川市及び隣接市内在住の都心部に通勤する一次取得者層等が中心である。最寄駅徒歩圏にあり
利便性が高いため、底堅い需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地１６５㎡程度で７，０００万円前後、
標準地より画地規模が小さい新築戸建住宅で総額約６，０００万円前後と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域にはアパート等も見られるが、投資採算性に乏しい小規模アパートを想定して試算された収益価格は比準価格
に比し低位に求められた。当該地域は戸建住宅用地の取引が中心の地域であり、通常の取引において土地の収益性が取
引価格の指標とされる傾向は乏しい。よって、近傍類似不動産の取引事例より試算され、実証的かつ説得力も高い比準
価格を標準とし、説得力に乏しい収益価格は参酌に止め、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -54                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    415,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[101.0]		 100
[111.1]		 [104.0]
100		 415,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    393,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇及び物価上昇の影響等から一部には
景気停滞の警戒感も見られるものの、都心部
と比較しての割安感から、住宅需要は底堅く
推移している。

最寄駅徒歩圏内の住宅地域であり、住環境・
生活利便性共に概ね良好である。堅調な需要
に対し供給物件が少なく、地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -55　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
９６３３
-607		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,160)
b ２５１０３
９０１５
-1247		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
南西4m、
二方路
１住居
高度地区1種
(60,160)
c ２５１０３
５８２５
-1653		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西10m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
d ２５１０３
９６３３
-609		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
281,899  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.6]
326,575 		 100
[  81.1]
402,682 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
419,000 
b (　           ) 
394,766  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
390,591 		 100
[  95.0]
411,148 
428,000 
c (　           ) 
310,792  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.2]
373,877 		 100
[  94.7]
394,801 
411,000 
d (　           ) 
332,684  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
350,818 		 100
[  89.1]
393,735 
409,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    417,000 円／㎡]  



市川 -55　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,426,270 
702,287 
3,723,983 
2,190,760 
1,533,223 		 （　0.9696）
1,486,613 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     30,971,104 円　　　　（　    188,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -55　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 93.79 Ｗ2 184.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   180 ％   165 ㎡      9.7 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２室、平均貸し床面積約４６．１８㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 階段・廊下は開放型を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
92.35 
100.0 
92.35 
2,154 
198,922 		 1.0  198,922 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
92.35 
100.0 
92.35 
2,198 
202,985 		 1.0  202,985 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
184.70 
100.0 
184.70 

401,907 		 401,907 
0 
⑨年額支払賃料        401,907 円　×　12ヶ月　＝　       4,822,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     184.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,822,884 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       400,299 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,422,585 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           401,907 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,685 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,426,270 円　　　　（　        26,826 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,198 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 -55　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,000 円  　　　　     28,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 144,687 円  　　　        4,822,884　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      114,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      243,100 円  　　　　     28,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,600 円  　　　　     28,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,600 円  　　　　     28,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上せず
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         702,287 円　（　　　　　　         4,256 円／㎡）　　（経費率　　  15.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     184.70 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,190,760 円  
（　　　　　        13,277 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,426,270 円      
②総費用 702,287 円      
③純収益　①－② 3,723,983 円      
④建物等に帰属する純収益 2,190,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,533,223 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,486,613 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,010 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,971,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     188,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -55　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市東大和田一丁目３７０９番２
 0443000222407-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考