令和7年1月15日　提出 市川 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -45 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　海野　弘昭   TEL.

鑑定評価額 9,710,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市稲越１丁目８３番４ ｢稲越１－２８－２｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅の中に農 地等も見られる住宅 地域 西4.5m道路 水道、ガス 秋山 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和３年２月１日より住居表 示実施 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ道路 交通 施設 秋山駅南方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模住宅の中に農地等も見られる住宅地域で、令和３年２月１日より住居表示が実施されたこと 以外は地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、市川市北部のＪＲ総武線・北総線沿線で、最寄駅からバス圏域内の住宅地域である。周囲は農地 や空地等も混在し、最寄駅への接近性・利便性等でやや劣るため、需要は多くない。主たる需要者は市川市及び同近郊 に在住する一次取得者が中心である。取引中心価格帯は、土地は標準地規模で９００万円台、新築戸建で３，０００万 円台程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は第一種低層住居専用地域（建蔽率５０％、容積率１００％）に指定されている住宅地域で、 需要者は自己使用の戸建住宅取得を目的とする個人であり、アパート等の収益物件の想定は経済合理性の面から現実的 でないため、収益価格は適用しなかった。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均 衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [100.8] [102.0] 100 91,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はこのところ一部に足踏みもみられるが 、緩やかに回復している。先行きについては 、物価上昇や金融資本市場の変動等に注意す る必要がある。 駅徒歩圏外に存するので、駅近物件の地価高 騰の影響が少ないため、地価は僅かな上昇に 留まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％