令和7年1月15日　提出 市川 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -41 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　島田　憲二   TEL.

鑑定評価額 34,500,000 円  １㎡当たりの価格 345,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 250,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市広尾１丁目１６番４ ｢広尾１－１３－３｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 小規模住宅、共同住 宅等が建ち並ぶ住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 南行徳 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.7 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 南行徳駅北西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅が連続する区画整理事業施行済みの住宅地で、土地利用度の向上は見込まれるが将来にわたって大幅な 地域要因の変化は見込まれず、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    345,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 南行徳駅を中心とした市街地の外縁部にあたる徒歩約１６分前後で、バスは利用されず、駅まで自転車利用が多い住宅 地。需要者は都心に通勤する４０～５０代のサラリーマンを中心としており、近年は細分化傾向も顕著である。工業地 域に隣接する為、環境がやや不良で比較的安価で取引されていたが、工場の移転により小規模建売住宅を中心に価格は 上昇している。市場の中心的な価格は標準的規模の土地に９０㎡程度の建物が付いて６０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鑑定評価にあたっては、標準地の所在する地域が、既存住宅地で原価法は適用されず、駅からやや離れて、画地規模も 小さいことから収益用建物の建築が合理的では無く、適用しなかった。土地価格は居住の快適性に着目した比準価格に よって把握されるため、周辺に所在する多数の取引事例から適切に補修正を行って判定された比準価格を標準として決 定した。この価格は代表標準地の価格とも均衡し、総額的にも不動産需給関係を適切に反映したものと判断される。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    390,000 円／㎡ [107.7] 100 100 [104.0] 100 [119.9] [102.0] 100 344,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    310,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ０金利政策は解除されたが消費を中心に景気 は低迷しており、超低金利政策の継続による 余剰資金が不動産投資に回り土地価格は上昇 している。 工業地域に隣接した区画整理済み住宅地で行 徳地区の他の区画整理された住宅地と比較し 割安なため需要が活発で価格は上昇。 個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動 させる市場性の変化もない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.3 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.3 ％  ％