令和7年1月15日　提出 市川 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -30 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　瀨﨑　敦子   TEL.

鑑定評価額 25,100,000 円  １㎡当たりの価格 216,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市宮久保１丁目１０番１４ ｢宮久保１－１９－１４｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北西5m市道 水道、ガス 本八幡 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    45 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       116 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 本八幡駅北方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。一般的要因に特段の変動がな い限り、地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    216,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市及び隣接市のＪＲ総武線・武蔵野線、京成本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給 圏内に居住して東京都内へ通勤する一次及び二次取得者である。当該地域は、最寄り駅から徒歩圏外の住宅地域である が、居住の快適性及び生活利便性に特に問題はないため、需要は堅調である。市場の中心価格帯は標準的画地の規模で ２，５００万円前後、新築建売住宅は４，５００～５，５００万円程度の物件が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅を中心とした第１種低層住居専用地域内の住宅地域に存し、その地域的特性や画地条件等から判 断して経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益価格は試算しない。また、居住の快適性等の住環境を重視し た自己使用目的で取引されており、類似地域等における信頼性の高い取引事例を収集し得たため、これによって求めら れた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    203,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　市川（県） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    214,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業は設備投資の堅調な需要等、非製造業 は原材料費や人件費の上昇について価格転嫁 が進み、企業の景気感は改善傾向で推移した 。 最寄り駅徒歩圏外にある成熟した戸建住宅地 域であり、特に大きな地域要因の変動はない 。地価は上昇で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.4 ％ +0.9 ％