令和7年1月15日　提出 市川 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -25 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　加納　成俊   TEL.

鑑定評価額 61,700,000 円  １㎡当たりの価格 403,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 320,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市菅野４丁目１３０２番７ ｢菅野４－８－１２｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南東6.4m市道 水道、ガス、下水 本八幡 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.4 ｍ、規模　　       153 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．４ ｍ市道 交通 施設 本八幡駅北方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境良好で熟成された閑静な住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移すると予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    403,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ総武線、京成線沿線の各駅勢圏の市川市内の住宅地域である。主な需要者は地縁的選好性を有 する都内通勤の３０～４０歳代の一次取得者である。買替層の他周辺市等からも需要がある。最寄駅の接近性はやや劣 るが、住環境良好な閑静な住宅地域であり、需給は強含みで推移している。土地の中心価格帯は標準的画地で６０百万 円前半、新築戸建住宅の場合は総額で６５百万円～８０百万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件は住宅地域で、自己居住目的の取引が中心である。比準価格は規範性の高い多数の事例から求められた一般住宅市 場の取引の実態を反映した価格であり説得力は高い。本件は自己居住目的の個人が市場参加者であることから、収益物 件建設目的の市場参加者を想定することは非現実的であると判断し、収益還元法は非適用とした。したがって、取引市 場を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    478,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [102.0] 100 [123.7] [104.0] 100 403,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    394,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みが残るものの緩やかに回 復している。ただし、海外景気の下振れが我 が国の景気を下押しするリスクとなっている 。 熟成している閑静な住宅地域。地域要因に特 段の変動はない。地価は強含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.4 交通・接近　　　  +2.9 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％