令和7年1月15日　提出 市川 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -24 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　島田　憲二   TEL.

鑑定評価額 55,800,000 円  １㎡当たりの価格 385,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 300,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市東菅野３丁目６９７番８外 ｢東菅野３－１７－１４｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南東4m市道 水道、ガス、下水 本八幡 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 本八幡駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅が連続する住宅地で、土地利用度の向上は見込まれるが将来にわたって大幅な地域要因の変化は見込ま れず、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    385,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 本八幡駅を中心とした市街地の外縁部にあたる徒歩約１６分前後で、バスは交通渋滞が発生するため、駅まで自転車利 用が多い住宅地。需要者は地縁的選好性のある４０～５０代の二次取得者を中心としており、近年は細分化傾向も顕著 である。本八幡駅徒歩圏の住宅地は価格が上昇した為、現在は価格の行き過ぎも世評され建売住宅の売れ行きも鈍化し ている。市場の中心的な価格は標準的規模の土地に１００㎡程度の建物が付いて５５００～７０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鑑定評価にあたっては、標準地の所在する地域が既存住宅地で原価法は適用されず、第１種低層住居専用地域に指定さ れて建ぺい率、容積率が低いことから収益用建物の建築が合理的では無く、専ら居住の快適性に着目した比準価格によ って把握されるため、周辺に所在する多数の取引事例から適切に補修正を行って判定された比準価格を標準として決定 した。この価格は代表標準地の価格とも均衡し、総額的にも不動産需給関係を適切に反映したものと判断される。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    478,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [102.0] 100 [130.2] [104.0] 100 383,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    365,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ０金利政策は解除されたが消費を中心に景気 は低迷しており、超低金利政策の継続による 余剰資金が不動産投資に回り土地価格は上昇 している。 ここ数年間市内でも顕著な価格上昇を見せて きた住宅地のため現段階では価格上昇は落ち 着きを見せている。 個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動 させる市場性の変化もない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.8 交通・接近　　　  +2.3 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％