令和7年1月15日　提出 市川 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -20 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　昇   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市南大野１丁目１８番１１５外 ｢南大野１－１８－１１｣ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 市川大野 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　   9.6 ｍ、規模　　       113 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 市川大野駅南方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅から徒歩圏外にあるものの、生活利便性に優る熟成した住宅地として安定的に推移するものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ武蔵野線沿線のうち特に市川大野及び船橋法典の各駅勢圏内にあるバス利用圏の住宅地域であ る。需要者の中心は市川市内並びに隣接市等に通勤する３０～４０歳代の一次取得者層である。近隣地域及び周辺地域 では大量の宅地供給はなく、熟成した住宅地であることもあり需給の状態は比較的安定的に推移している。土地価格は 標準的な画地規模で２０百万円前後、新築の戸建物件は３０百万円台後半～４０百万台後半での需要が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から徒歩圏外に位置し、快適性を重視する戸建住宅が大部分を占める地域である。このため自己使用目的での取 引が支配的であって賃貸市場が十分には形成されていない。そこで収益価格は試算しなかった。一方、同一需給圏内の 類似地域における実際に行われた取引の事例を採用し規範性のある比準価格を試算し得た。そこで本件では、比準価格 を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    203,000 円／㎡ [106.4] 100 100 [101.0] 100 [123.3] [101.0] 100 175,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    163,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心へのアクセスに優れ、主要駅周辺でのマ ンション建設や郊外の宅地開発等が行われて きた。この一年間の人口、世帯数は増加傾向 で推移している。 最寄り駅から徒歩圏外ではあるが、区画の整 った閑静な戸建住宅地域を形成しており熟成 度は高い。生活利便性に優り居住環境も比較 的良好である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.1 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％