令和7年1月15日　提出 市川 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -15 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　杉彦   TEL.

鑑定評価額 30,100,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市国府台５丁目３６８番６ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 宅地造成規制区域 1:1 空地 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 市川 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南    65 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 市川駅北方 2.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 宅地造成規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近傍地域において道路整備がなされたものの、当該地域への影響は限定的である。近隣地域は戸建住宅地域とし て熟成しており、地域要因は安定的に推移している。今後も現状の住環境等を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に市川市内かつ北総線沿線の住宅地域である。主たる需要者は、市川市及び隣接市在住の一次取得者 層等である。最寄駅への接近性はやや劣るものの、街区の概ね整った住宅地域であり住環境は良好であるほか、駅周辺 地域の地価上昇を受けて割安感のある当該地域の需要も増加傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地１７５㎡程 度で２，７００万円～３，２００万円程度、新築戸建住宅で総額４，３００万円～５，３００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は周辺にアパートも若干見られるものの、小規模画地は主として戸建住宅地として利用されている地域である 。当該地域は主に自己使用を前提とする住環境・利便性等が重視されて土地取引がなされている地域であり、画地規模 ・容積率等から投資採算性の面で想定に現実性を欠く収益還元法の適用は断念した。よって類似不動産の取引事例より 試算し、実証的でありかつ説得力も高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    250,000 円／㎡ [106.4] 100 100 [102.0] 100 [156.4] [103.0] 100 172,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇及び物価上昇の影響等から一部には 景気停滞の警戒感も見られるものの、都心部 と比較しての割安感から、住宅需要は底堅く 推移している。 最寄駅へバス便圏内の住宅地域であるが、駅 徒歩圏地域の地価上昇の影響から、需要は高 まりつつある。当該需給関係を背景に地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％