別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
市川 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -6 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.
鑑定評価額 67,700,000 円  １㎡当たりの価格 418,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市平田１丁目１３５番１
｢平田１－１７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 162  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(60,180)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 本八幡

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       162 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　　　　北
４．５ｍ　　　市道		 交通

施設		 本八幡駅北西方

750m		 法令

規制		 １中専
(60,180)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ中央総武線本八幡駅から徒歩圏内に位置する一般住宅地域、アパート等が建ち並ぶ成熟した住宅地域である
。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状の利用状況が維持されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    418,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市川市内のＪＲ中央総武線沿線の住宅地域で、需要者は市内に居住する３０歳代～４０歳代の都心通勤者
を中心に市外からの転入者もみられる。国道背後の住宅地域で居住環境は良好とは言い難いが最寄駅から徒歩圏内にあ
り、需要は根強く供給物件が少ないことから地価は上昇傾向で推移している。土地は１６０㎡程度で６８００万円程度
、敷地規模を１００㎡前後に細分化した新築戸建の住宅は総額７０００万円台程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内には資産保有を目的としたアパート等の共同住宅も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成され
ていないため収益価格は低位に試算された。地域内への新規の市場参加者は戸建住宅を中心とした自己居住目的での取
引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、収益価格は参考に留め、
代表標準地との検討結果を踏まえ、実証的な比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -35                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    478,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[102.0]		 100
[117.9]		 [103.0]
100		 419,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    393,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みもみられるが、緩やか
に回復している。雇用・所得環境が改善する
下で、緩やかな回復が続くことが期待される
。

都心への交通利便性良好な本八幡駅から徒歩
圏にある住宅地域である。地域要因に特段の
変動はないが、需要は強く地価は上昇傾向で
推移した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.8
交通・接近　　　  -3.5
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +0.4
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
５８２５
-1667		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.5m市道
、中間画地
１中専
高度地区1種
(60,160)
b ２５１０３
９４３７
-522		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
南東3.6m、
角地
準工
高度地区2種
(70,200)
c ２５１０３
９６３３
-643		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,160)
d ２５１０３
９４３７
-516		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,160)
e ２５１０３
９４３７
-535		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5.7m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
394,575  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
402,707 		 100
[  96.1]
419,050 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
432,000 
b (　           ) 
426,206  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
425,410 		 100
[ 100.8]
422,034 
435,000 
c (　           ) 
453,407  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
415,017 		 100
[ 100.5]
412,952 
425,000 
d (　           ) 
323,269  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
336,846 		 100
[  92.6]
363,765 
375,000 
e (　           ) 
427,358  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
428,188 		 100
[ 103.7]
412,910 
425,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　  -1.0 行政　　　　  +0.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.1 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.6 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    418,000 円／㎡]  



市川 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,948,196 
781,678 
3,166,518 
1,998,810 
1,167,708 		 （　0.9724）
1,135,479 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     23,173,041 円　　　　（　    143,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.72 ＬＳ2 169.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区1種
 60 ％   200 ％   180 ％   162 ㎡     10.5 m x   19.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１ＬＤＫタイプ、４１㎡～４３㎡程度、合計４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下型を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
84.72 
100.0 
84.72 
1,999 
169,355 		 1.0  169,355 
1.0  169,355 

 2～ 2		 居宅
84.72 
100.0 
84.72 
2,061 
174,608 		 1.0  174,608 
1.0  174,608 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
169.44 
100.0 
169.44 

343,963 		 343,963 
343,963 
⑨年額支払賃料        343,963 円　×　12ヶ月　＝　       4,127,556 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     169.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,127,556 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       342,587 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,784,969 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           343,963 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,154 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          343,963 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         160,073 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,948,196 円　　　　（　        24,372 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,061 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 148,500 円  　　　　     29,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 206,378 円  　　　        4,127,556　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      115,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      252,400 円  　　　　     29,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,700 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,700 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         781,678 円　（　　　　　　         4,825 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9724    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     169.44 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0676 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,998,810 円  
（　　　　　        12,338 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,948,196 円      
②総費用 781,678 円      
③純収益　①－② 3,166,518 円      
④建物等に帰属する純収益 1,998,810 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,167,708 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,135,479 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,009 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,173,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     143,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市平田一丁目１３５番１
 0443000236258-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
市川 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -6 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　加納　成俊   TEL.
鑑定評価額 67,600,000 円  １㎡当たりの価格 417,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市平田１丁目１３５番１
｢平田１－１７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 162  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(60,180)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 本八幡

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       162 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 本八幡駅北西方

750m		 法令

規制		 １中専
(60,180)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移すると
予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    417,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ総武線、京成線沿線の各駅徒歩圏の市川市内の住宅地域である。主な需要者は地縁的選好性を
有する都内通勤の３０歳～４０歳代の一次取得者である。また買替層も見られ、周辺市等からも需要がある。土地の中
心価格帯は標準的画地で６０百万円～７０百万円前後。建売分譲の場合、近年は需要者のボリュームゾーンにあわせて
土地を細分化する傾向にあり、建売総額は５５百万～７０百万円程度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格を試算したが両試算価格には開差が生じた。比準価格は多数の事例から求められた市場性を反映し
た価格であり説得力は高い。収益価格は収益性に着目して求められた理論的価格であるが、自己使用物件が多い地域で
あるため土地価格に見合った純収益を期待できないことから低目に求められた。以上により本件では収益価格は参考に
留め取引市場を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -35                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    478,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[102.0]		 100
[118.9]		 [103.0]
100		 415,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    393,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの緩やかに回
復している。ただし、海外景気の下振れが我
が国の景気を下押しするリスクとなっている
。

一般住宅の他アパート等も建ち並ぶ既成住宅
地域。地域要因に特段の変動はない。駅等へ
の交通接近性及び生活利便性は良好で地価は
上昇傾向で推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.8
交通・接近　　　  -3.5
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +0.4
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
９４３７
-578		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東8m市道、
南西4m、角地
近商
高度地区2種
(100,200)
b ２５１０３
９４３７
-535		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5.7m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
c ２５１０３
８４２１
-7		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.3m私道
、中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,258)
d ２５１０３
９０１５
-1201		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.2m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
宅造規制区域
(60,168)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
370,776  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 118.4]
356,684 		 100
[  88.5]
403,033 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
415,000 
b (　           ) 
427,358  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
428,188 		 100
[ 105.7]
405,097 
417,000 
c (　           ) 
395,222  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
414,787 		 100
[ 101.7]
407,853 
420,000 
d (　           ) 
401,284  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
408,297 		 100
[ 101.5]
402,263 
414,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 +18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  +0.7 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.2 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    417,000 円／㎡]  



市川 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,139,773 
726,992 
3,412,781 
1,971,890 
1,440,891 		 （　0.9724）
1,401,122 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     28,594,327 円　　　　（　    177,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.72 ＬＳ2 169.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区1種
 60 ％   200 ％   180 ％   162 ㎡     10.5 m x   19.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ（専有面積約４１㎡～４３㎡）、各階２戸、計４戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
84.72 
100.0 
84.72 
2,107 
178,505 		 1.0  178,505 
1.0  178,505 

 2～ 2		 居宅
84.72 
100.0 
84.72 
2,150 
182,148 		 1.0  182,148 
1.0  182,148 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
169.44 
100.0 
169.44 

360,653 		 360,653 
360,653 
⑨年額支払賃料        360,653 円　×　12ヶ月　＝　       4,327,836 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     169.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,327,836 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       359,210 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,968,626 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           360,653 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,307 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          360,653 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         167,840 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,139,773 円　　　　（　        25,554 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,243 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,900 円  　　　　     29,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 216,392 円  　　　        4,327,836　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      115,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      249,000 円  　　　　     29,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,300 円  　　　　     29,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,300 円  　　　　     29,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         726,992 円　（　　　　　　         4,488 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9724    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     169.44 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0676 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,971,890 円  
（　　　　　        12,172 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,139,773 円      
②総費用 726,992 円      
③純収益　①－② 3,412,781 円      
④建物等に帰属する純収益 1,971,890 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,440,891 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,401,122 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,649 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,594,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     177,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市平田一丁目１３５番１
 0443000236258-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考