別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
銚子 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
銚子 5-1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　柳堀　文彦   TEL.
鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 銚子市末広町１番１０
 ②地積
　(㎡)		 310  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1.2:1		 事務所

ＲＣ3		 中心街に隣接し事務
所等が多い普通商業
地域		 東20.1m市道、南側道 水道、ガス、下水 銚子

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.7 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０．１ｍ市道 交通

施設		 銚子駅北東方

590m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域への顧客流出等の影響により漸次衰退傾向にあるが、当分の間、現状の用途を維持すものと予測す
る。新規出店も無く需要は減退が継続しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、銚子市の中心市街地に所在する普通商業地域等で、一部旭市も含まれる。需要者は店舗、事務所等とし
て自己使用目的の地元個人事業者又は零細企業等が中心。国道沿いの自動車利用が可能な大型店舗、飲食店等に顧客が
流出する中で、商況は衰退傾向が著しく、新規出店も乏しく、店舗用地等の需要は弱い。供給は未利用地や中古物件が
中心である。不動産取引の状況から、当該地域の地価は概ね５０千円／㎡～７０千円／㎡となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求めたもので、現在の市場価値を反映した適正な価格であ
る。一方、収益価格は経済価値の本質を表すもので本来なら商業地において重視すべき価格であるが、同一需給圏内で
は自己使用目的の取引が中心で、賃貸投資採算性に着目した取引は見受けられない。よって市場の実態に即して比準価
格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.8]		 [105.0]
100		 64,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少や少子高齢化が顕著。商況・雇用・
消費等も縮小傾向がみられ、地元経済は低迷
。洋上風力発電事業による経済波及効果が期
待される。

市内外の大型商業施設や路線商業地域に顧客
が流出し、加えて人口減少の影響も受けて客
足は非常に少ない。周辺では閉鎖店舗も見ら
れる。

特に個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 銚子 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０７
７５８９
-57		 銚子市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,360)
b ２５１０７
７５８９
-107		 銚子市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西20m県道、
北15m、東4m、
三方路
（都） 商業

(100,400)
c ２５１０７
７５８９
-167		 銚子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北23m県道、
中間画地
（都） 近商

(70,200)
d ２５１０７
７５８９
-201		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12.1m市道、
南8m、角地
（都） 商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     42,327) 
42,327  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,904 		 100
[  69.1]
60,643 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
63,700 
b (　           ) 
36,084  		 100
[ 100.0]		 [  97.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
37,230 		 100
[  59.2]
62,889 
66,000 
c (　           ) 
54,431  		 100
[ 100.0]		 [  96.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
52,526 		 100
[  85.8]
61,219 
64,300 
d (　           ) 
58,491  		 100
[ 100.0]		 [  95.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
54,118 		 100
[  87.3]
61,991 
65,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,600 円／㎡]  



銚子 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,783,303 
2,784,354 
11,998,949 
11,487,200 
511,749 		 （　0.9499）
486,110 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      9,920,612 円　　　　（　     32,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
銚子 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗併用事務所 201.81 ＲＣ4 807.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   310 ㎡     18.7 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  20.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗：フロアー貸、２～４階事務所：フロアー貸 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
201.81 
83.8 
169.18 
2,050 
346,819 		 3.0  1,040,457 
1.0  346,819 

 2～ 2		 事務所
201.81 
83.8 
169.18 
1,886 
319,073 		 2.0  638,146 
1.0  319,073 

 3～ 3		 事務所
201.81 
83.8 
169.18 
1,886 
319,073 		 2.0  638,146 
1.0  319,073 

 4～ 4		 事務所
201.81 
83.8 
169.18 
1,886 
319,073 		 2.0  638,146 
1.0  319,073 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
807.24 
83.8 
676.72 

1,304,038 		 2,954,895 
1,304,038 
⑨年額支払賃料      1,304,038 円　×　12ヶ月　＝　      15,648,456 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     676.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,648,456 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,298,822 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,349,634 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,954,895 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,096 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,304,038 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         406,573 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,783,303 円　　　　（　        47,688 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,113 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
銚子 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 498,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 469,454 円  　　　       15,648,456　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      156,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,328,000 円  　　　　    166,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,784,354 円　（　　　　　　         8,982 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9499    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 166,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     807.24 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,487,200 円  
（　　　　　        37,055 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,783,303 円      
②総費用 2,784,354 円      
③純収益　①－② 11,998,949 円      
④建物等に帰属する純収益 11,487,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 511,749 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 486,110 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,568 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,920,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 銚子 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　銚子市末広町１番１０
 0405000307406-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
銚子 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
銚子 5-1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　杉田　秀樹   TEL.
鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 銚子市末広町１番１０
 ②地積
　(㎡)		 310  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1.2:1		 事務所

ＲＣ3		 中心街に隣接し事務
所等が多い普通商業
地域		 東20.1m市道、南側道 水道、ガス、下水 銚子

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.7 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０．１ｍ市道 交通

施設		 銚子駅北東方

590m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の事務所ビルや材木店等が建ち並ぶ既成商業地域。郊外の大型商業施設への顧客流出や中心市街地の大型小
売店の閉店等により既成市街地の商業地域は衰退傾向にあり、今後もこの状況が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、銚子市、旭市、匝瑳市の既成市街地内の商業地域。需要者は、圏内に地縁性を有する中小法人又は個人
の事業者が中心である。近年、郊外の路線型の大型商業施設に顧客が流出し、中心市街の既存商業地域の商況は年々低
下、当地域も市中心部という地理的条件にもかかわらず商業地域として衰退しており、土地需要はほとんどない。取引
が少なく、また画地規模にもよるため取引価格帯の把握は難しいが、㎡当たり６０千～７０千円程度と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域の店舗等の多くは自用で賃貸市場の成熟度が低く、衰退している商業地域ということもあって収益価格は低く試
算された。これに対し比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例により試算されたもので、取引市場の実態を反
映した実証的で説得力の高い価格といえる。本件では、市場性を反映し規範性の高い比準価格を採用するのが妥当と判
断し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価格との均衡を検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.3]		 [105.0]
100		 64,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 水産業、観光業を主とする地域経済の低迷が
続く中、人口減少や少子高齢化等の要因もあ
り、不動産需要は弱く地価は下落を続けてい
る。

郊外の大型商業施設や路線商業地域への顧客
の流出、人口減少等により衰退を続けている
既成商業地域。土地需要は少なく地価は依然
下落状況にある。

個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな
い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 銚子 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０７
７５８９
-218		 銚子市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西36m県道、
南16m、角地
（都） 商業

(100,400)
b ２５１０７
７５８９
-217		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6.5m市道
、北東4m、
角地
（都） ２住居

(80,200)
c ２５１０７
７５８９
-158		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南14.8m国道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
d ２５１０７
３９１５
-3		 旭市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11.2m市道、
中間画地
（都） 商業

(88,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     64,198) 
91,711  		 100
[ 100.0]		 [  95.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
80,926 		 100
[ 132.0]
61,308 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
64,400 
b (　           ) 
52,866  		 100
[ 100.0]		 [  94.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
50,167 		 100
[  82.1]
61,105 
64,200 
c (　           ) 
58,537  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
57,015 		 100
[  90.0]
63,350 
66,500 
d (　           ) 
48,152  		 100
[ 115.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,871 		 100
[  68.6]
61,036 
64,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 隣接地購
入
 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,500 円／㎡]  



銚子 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,689,386 
2,781,070 
11,908,316 
11,420,800 
487,516 		 （　0.9507）
463,481 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      9,458,796 円　　　　（　     30,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
銚子 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 201.81 ＲＣ4 807.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   310 ㎡     18.7 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  20.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～４階は事務所で、いずれもフロアー貸しを想定。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 階段・廊下等の共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
201.81 
83.8 
169.18 
2,070 
350,203 		 3.0  1,050,609 
1.0  350,203 

 2～ 2		 事務所
201.81 
83.8 
169.18 
1,863 
315,182 		 2.0  630,364 
1.0  315,182 

 3～ 3		 事務所
201.81 
83.8 
169.18 
1,863 
315,182 		 2.0  630,364 
1.0  315,182 

 4～ 4		 事務所
201.81 
83.8 
169.18 
1,863 
315,182 		 2.0  630,364 
1.0  315,182 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
807.24 
83.8 
676.72 

1,295,749 		 2,941,701 
1,295,749 
⑨年額支払賃料      1,295,749 円　×　12ヶ月　＝　      15,548,988 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     676.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,548,988 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,290,566 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,258,422 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,941,701 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,975 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,295,749 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         403,989 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,689,386 円　　　　（　        47,385 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,134 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,070 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
銚子 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 498,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 466,470 円  　　　       15,548,988　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      156,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,328,000 円  　　　　    166,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,781,070 円　（　　　　　　         8,971 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9507    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 166,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     807.24 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,420,800 円  
（　　　　　        36,841 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,689,386 円      
②総費用 2,781,070 円      
③純収益　①－② 11,908,316 円      
④建物等に帰属する純収益 11,420,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 487,516 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 463,481 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,495 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,458,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 銚子 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　銚子市末広町１番１０
 0405000307406-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考