別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
銚子 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
銚子 -5 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　柳堀　文彦   TEL.
鑑定評価額 3,860,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 銚子市三崎町３丁目４番８
 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 空地もみられる国道
背後の戸建住宅地域
 西4.5m私道 水道 松岸

4.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   105 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.4 ｍ、奥行　約　　  12.9 ｍ、規模　　       199 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市の中心街から離れた住宅地
で、周囲には畑も多く見られ
る地域		 街

路		 基準方位北　　　４
．５ｍ私道		 交通

施設		 松岸駅南西方

4.5km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 畑も残るが戸建住宅主体の住宅地域として特段の地域要因の変化は認められず、当分の間、現状の用途を維持す
ものと予測。地価は値頃感の一方で、人口減少等の影響を受けつつ、若干の下落傾向で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、銚子市の中心市街地遠方ないしその外縁に所在する戸建住宅地域で、一部旭市を含む。需要者は地元在
住の個人が大半。供給は未利用地や中古住宅が中心。中心市街地から遠方で最寄駅や生活利便施設からの接近性は劣る
が、地元経済低迷を背景に資金調達力が制約される主たる需要者にあっては、値頃感から一定の需要が維持されている
。需要の中心価格帯は２００㎡前後の更地で３００万円～４００万円、中古戸建住宅で５００万円～７００万円。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸投資採算性に見合う家賃水準が未形成で、収益性に着目した土地価格の検討は経済合理性を欠くため、収益還元法
の適用は断念した。需要者は、自己居住目的の地元在住の個人が中心で、取引に際しては、居住の快適性・生活利便性
を重視し、類似不動産の取引価格との比較により意思決定を行う。よって、複数の取引事例から得られた客観的かつ実
証的で、市場の実態に即した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[128.6]		 [102.0]
100		 19,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少や少子高齢化が顕著。商況・雇用・
消費等も縮小傾向がみられ、地元経済は低迷
。洋上風力発電事業による経済波及効果が期
待される。

地域要因に特段の変動は無い。鉄道駅遠方で
周囲に未だ畑も残る戸建住宅地域だが、近隣
の大型商業施設の影響で一定の需要を維持し
ている。

特に個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 銚子 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０７
７５８９
-11		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.3m市道
、中間画地
（都） １住居
風致地区
(40,160)
b ２５１０７
７５８９
-22		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.3m市道
、中間画地
（都） 

(60,200)
c ２５１０７
７５８９
-56		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m私道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d ２５１０７
７５８９
-28		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.2m市道
、南東4m、
角地
（都） 準工

(60,200)
e ２５１０７
７５８９
-55		 銚子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,190  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
23,424 		 100
[ 122.5]
19,122 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
19,500 
b (　           ) 
23,375  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
21,950 		 100
[ 116.8]
18,793 
19,200 
c (　           ) 
17,710  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
17,057 		 100
[  90.9]
18,765 
19,100 
d (　           ) 
26,437  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
25,452 		 100
[ 130.7]
19,474 
19,900 
e (　           ) 
21,326  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.8]
23,463 		 100
[ 123.3]
19,029 
19,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +20.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,400 円／㎡]  



銚子 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 周辺には賃貸アパートも散見されるが、主に土地所有者による有効活用を前提とした建築で、土地に対する投下
資金回収の可否をも踏まえると、賃貸投資採算性に見合う家賃水準の形成には至っておらず、収益性から土地価
格の検討を行うには経済合理性が乏しいため、非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 銚子 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　銚子市三崎町三丁目４番８
 0405000373125-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
銚子 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
銚子 -5 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　杉田　秀樹   TEL.
鑑定評価額 3,840,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 銚子市三崎町３丁目４番８
 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 空地もみられる国道
背後の戸建住宅地域
 西4.5m私道 水道 松岸

4.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   105 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.4 ｍ、奥行　約　　  12.9 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　　　４
．５ｍ私道		 交通

施設		 松岸駅南西方

4.5km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は畑も多い市街地から離れた国道背後の戸建住宅地域。特に地域要因に変動はなく、当分は現状のまま推移
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は銚子市及び旭市の戸建住宅を主とする住宅地域。需要者は市内在住の個人が中心で、圏外からの需要はあ
まり見られない。当近隣地域は、周辺には大型商業施設や病院等があるものの最寄駅から遠く、小中学校等の公共公益
施設からも離れており生活利便性が劣るため需要は少ない。中古住宅地の取引が主で、２００㎡程度の土地で３５０万
～４５０万円、建物の規模・築年数にもよるが中古戸建住宅で６００万～９００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域には共同住宅も見られるが、土地購入費を度外視した資産保有目的の副業的経営がほとんどで、土地価格に見
合う賃料が形成されておらず、収益用建物の想定は経済合理性を欠くことから収益還元法は適用しなかった。比準価格
は類似性の強い取引事例から試算したもので、取引市場の実態を反映した実証的な価格で規範性が高い。そこで本件で
は、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡を検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[128.7]		 [102.0]
100		 19,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 水産業、観光業を主とする地域経済の低迷が
続く中、人口減少や少子高齢化等の要因もあ
り、不動産需要は弱く地価は下落を続けてい
る。

大型商業施設に近く一定の生活利便性は見込
めるが、最寄駅や小中学校、役所等の公益施
設からは遠く需要は弱い。地価は小幅ながら
下落状況にある。

個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな
い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 銚子 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０７
７５８９
-10		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b ２５１０７
７５８９
-112		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東6m私道、
中間画地
（都） 
自然公園普通地域
(60,200)
c ２５１０７
７５８９
-69		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5m私道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d ２５１０７
７５８９
-171		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m私道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e ２５１０７
７５８９
-70		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m国道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,234  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
28,708 		 100
[ 146.9]
19,543 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
19,900 
b (　           ) 
28,670  		 100
[ 100.0]		 [  97.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
27,139 		 100
[ 143.3]
18,939 
19,300 
c (　           ) 
28,333  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
28,742 		 100
[ 149.9]
19,174 
19,600 
d (　           ) 
21,147  		 100
[ 100.0]		 [  95.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.0]
22,973 		 100
[ 143.2]
16,043 
16,400 
e (　           ) 
31,926  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
29,858 		 100
[ 162.0]
18,431 
18,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 +42.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.5 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,300 円／㎡]  



銚子 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないため不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 周辺地域には共同住宅も見られるが、土地購入費を度外視した資産保有目的の副業的経営がほとんどで、土地価
格に見合う賃料が形成されておらず収益用建物の想定は経済合理性を欠くことから、収益還元法は適用しなかっ
た。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 銚子 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　銚子市三崎町三丁目４番８
 0405000373125-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考