令和7年1月14日　提出 銚子 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   銚子 -4 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　柳堀　文彦   TEL.

鑑定評価額 3,100,000 円  １㎡当たりの価格 27,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 銚子市橋本町２２４５番２外 ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が密 集する戸建住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 銚子 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.2 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       111 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路の連続性・景観等住環境 がやや劣る住宅街 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 銚子駅北東方 2.2km 法令 規制 （都） １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており特段の地域要因の変化は認められないため、当分の間、現状の用途を維持する ものと予測する。人口減少等の影響で需要が弱含んでいるため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を概ね銚子市東部に存する戸建住宅地域等と判定。需要者は自己居住目的の地元在住の個人が中心で、他地 域からの転入は少ない。住宅密集度の高い地域、水産関連施設等が混在する地域も多く、区画の整った良好な居住環境 の住宅地域に需要が傾く中で需要は弱含んでいる。供給は中古住宅や老朽建物の解体跡地などが多い。需要の中心価格 帯は１００㎡～２００㎡の更地で３００万円～４００万円、中古戸建住宅で６００万円～８００万円。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 入居需要に応ずる立地適合性の観点から、賃貸による収益性を基に土地価格を求めることは不合理と判断し、収益還元 法は非適用とした。需要者は、自己居住目的の地元在住の個人が中心で、取引に際しては、居住の快適性・生活利便性 を重視し、類似不動産の取引価格との比較により意思決定を行う。よって、複数の取引事例から得られた客観的かつ実 証的で、市場の実態に即した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　銚子 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,400 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [102.0] 100 [129.6] [105.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化が顕著。商況・雇用・ 消費等も縮小傾向がみられ、地元経済は低迷 。洋上風力発電事業による経済波及効果が期 待される。 地域要因に特段の変動は無い。街路が狭く、 自動車の通行にやや難がある既成住宅地域の ため、過疎の度合いも大きく、新規需要は相 当に弱い。 特に個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％