別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
銚子 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
銚子 -2 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　柳堀　文彦   TEL.
鑑定評価額 6,160,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 銚子市松岸町３丁目２２０番１０外
 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか事務
所等もみられる混在
住宅地域		 北5.2m市道 水道、下水 松岸

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    65 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５．２
ｍ市道		 交通

施設		 松岸駅北方

480m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅が主体の住宅地域として熟成しており特段の地域要因の変化は認められないため、当分の間、現状の用
途を維持すものと予測する。人口減少等による需要の低迷で、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,250 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を市内の中心市街地及びその外縁に存する戸建住宅地域等と判定。需要者は主に自己居住目的の地元在住の
個人だが、他地域からの転入もみられる。少子高齢化や神栖市等への転出が継続し、そこに住宅の建築価格高騰等の経
済的影響も加わり、需要は大幅に弱含み。供給は、新規分譲は少なく、未利用地や中古住宅が中心。需要の中心価格帯
は１５０㎡～２５０㎡の更地で６００万円～７００万円、中古戸建住宅で８００万円～１，０００万円。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例に基づくもので、現在の市場価値を反映した適正な価格である
。一方、収益価格は賃貸による収益性の観点に基づくものだが、土地価格に見合う家賃相場が未形成なため低位に試算
された。需要者は、収益性より居住の快適性・生活利便性を重視して取引の意思決定を行う。よって市場の実態に即し
た比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　銚子 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     36,400 円／㎡		 [ 96.7]
100		 100
[102.0]		 100
[103.9]		 [100.0]
100		 33,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少や少子高齢化が顕著。商況・雇用・
消費等も縮小傾向がみられ、地元経済は低迷
。洋上風力発電事業による経済波及効果が期
待される。

地域要因に特段の変動は無く、生活利便施設
への接近性は良好な住宅地域である一方、既
成住宅地域で需要は弱含んでいる。


特に個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 銚子 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０７
７５８９
-30		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.2m市道
、中間画地
（都） 近商

(80,200)
b ２５１０７
７５８９
-67		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m私道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c ２５１０７
７５８９
-28		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.2m市道
、南東4m、
角地
（都） 準工

(60,200)
d ２５１０７
７５８９
-71		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
南東4m、角地
（都） １住居

(60,200)
e ２５１０７
７５８９
-54		 銚子市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南東7.7m市道
、中間画地
（都） 近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,476  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
31,738 		 100
[  94.0]
33,764 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
33,800 
b (　           ) 
36,667  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
36,520 		 100
[ 111.5]
32,753 
32,800 
c (　           ) 
26,437  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
25,452 		 100
[  77.6]
32,799 
32,800 
d (　           ) 
46,050  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
42,501 		 100
[ 128.3]
33,126 
33,100 
e (　           ) 
30,387  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
38,848 		 100
[ 118.5]
32,783 
32,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,300 円／㎡]  



銚子 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,984,147 
346,729 
1,637,418 
1,569,590 
67,828 		 （　0.9692）
65,739 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,341,612 円　　　　（　      7,250 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
銚子 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.22 Ｗ2 139.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   185 ㎡      9.5 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３４㎡程度の住戸を各階２戸、計４戸の共同住宅で住戸分の駐車場を設置。賃料は地域標準の１台分の駐車場料金を含む単価を査定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
69.56 
100.0 
69.56 
1,230 
85,559 		 1.0  85,559 
1.0  85,559 

 2～ 2		 居宅
69.56 
100.0 
69.56 
1,255 
87,298 		 1.0  87,298 
1.0  87,298 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
139.12 
100.0 
139.12 

172,857 		 172,857 
172,857 
⑨年額支払賃料        172,857 円　×　12ヶ月　＝　       2,074,284 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     139.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,074,284 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       172,166 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,902,118 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           172,857 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,585 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          172,857 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          80,444 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,984,147 円　　　　（　        10,725 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,273 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,230 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
銚子 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 62,700 円  　　　　     20,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 62,229 円  　　　        2,074,284　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      167,200 円  　　　　     20,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        20,900 円  　　　　     20,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,900 円  　　　　     20,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         346,729 円　（　　　　　　         1,874 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     139.12 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,569,590 円  
（　　　　　         8,484 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,984,147 円      
②総費用 346,729 円      
③純収益　①－② 1,637,418 円      
④建物等に帰属する純収益 1,569,590 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 67,828 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 65,739 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          355 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,341,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,250 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 銚子 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　銚子市松岸町三丁目２２０番１０
 0405000361122-0000
2 　銚子市松岸町三丁目２２０番１２
 0405000361124-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
銚子 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
銚子 -2 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　杉田　秀樹   TEL.
鑑定評価額 6,140,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 銚子市松岸町３丁目２２０番１０外
 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか事務
所等もみられる混在
住宅地域		 北5.2m市道 水道、下水 松岸

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    65 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　　　５
．２ｍ市道		 交通

施設		 松岸駅北方

480m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 松岸駅徒歩圏内の中規模戸建住宅の多い熟成した住宅地域。特に地域要因に変動はなく、当分は現状のまま推移
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,160 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は銚子市内の戸建住宅を主とする住宅地域。需要者は市内在住の個人が中心であるが、圏外からの需要も見
られる。当近隣地域は駅徒歩圏内で生活利便性、居住環境ともに比較的良好であるが、人口減少や少子高齢化、若年層
の他市町への転出等の要因が重なり需要は少ない。中古住宅地の取引が主で、標準的な画地規模の土地で３０千～３５
千円／㎡、建物の規模・築年数にもよるが中古戸建住宅で７００万～１，０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には古い共同住宅も見られる地域であるが、アパート経営の多くは土地購入費を度外視した副業的経営で、土地価
格に見合う賃料が形成されておらず、また建築費の上昇等の要因により収益価格は低位に試算されたものと思料する。
一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格で、規範性は極めて高いと判断する。そこで本件では比準価
格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価格との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　銚子 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     36,400 円／㎡		 [ 96.7]
100		 100
[102.0]		 100
[103.6]		 [100.0]
100		 33,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 水産業、観光業を主とする地域経済の低迷が
続く中、人口減少や少子高齢化等の要因もあ
り、不動産需要は弱く地価は下落を続けてい
る。

駅徒歩圏内の生活利便性、住環境が良好な住
宅地域であるが、人口減少や若年層の市外へ
の転出等の要因により需要は弱く、地価は下
落を続けている。

個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな
い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.5
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 銚子 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０７
７５８９
-30		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.2m市道
、中間画地
（都） 近商

(80,200)
b ２５１０７
７５８９
-67		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m私道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c ２５１０７
７５８９
-28		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.2m市道
、南東4m、
角地
（都） 準工

(60,200)
d ２５１０７
７５８９
-215		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8.5m市道
、北西5.1m、
角地
（都） 準工

(70,200)
e ２５１０７
７５８９
-216		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西4.6m市道
、中間画地
（都） 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,476  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
31,738 		 100
[ 100.5]
31,580 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,600 
b (　           ) 
36,667  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
36,520 		 100
[ 104.0]
35,115 
35,100 
c (　           ) 
26,437  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
25,452 		 100
[  85.6]
29,734 
29,700 
d (　           ) 
34,672  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
31,208 		 100
[  94.8]
32,920 
32,900 
e (　           ) 
29,344  		 100
[ 100.0]		 [  95.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
29,529 		 100
[  89.8]
32,883 
32,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,200 円／㎡]  



銚子 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,026,457 
389,855 
1,636,602 
1,569,590 
67,012 		 （　0.9692）
64,948 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,325,469 円　　　　（　      7,160 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
銚子 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.22 Ｗ2 139.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   185 ㎡      9.5 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 木造２階建共同住宅で１ＬＤＫ４戸、専有面積３４．７８㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
69.56 
100.0 
69.56 
1,250 
86,950 		 1.0  86,950 
1.0  86,950 

 2～ 2		 居宅
69.56 
100.0 
69.56 
1,288 
89,593 		 1.0  89,593 
1.0  89,593 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
139.12 
100.0 
139.12 

176,543 		 176,543 
176,543 
⑨年額支払賃料        176,543 円　×　12ヶ月　＝　       2,118,516 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     139.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,118,516 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       175,837 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,942,679 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           176,543 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,619 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          176,543 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          82,159 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,026,457 円　　　　（　        10,954 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,304 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
銚子 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 104,500 円  　　　　     20,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 63,555 円  　　　        2,118,516　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      167,200 円  　　　　     20,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        20,900 円  　　　　     20,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,900 円  　　　　     20,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         389,855 円　（　　　　　　         2,107 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     139.12 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,569,590 円  
（　　　　　         8,484 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,026,457 円      
②総費用 389,855 円      
③純収益　①－② 1,636,602 円      
④建物等に帰属する純収益 1,569,590 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 67,012 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 64,948 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          351 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,325,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,160 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 銚子 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　銚子市松岸町三丁目２２０番１０
 0405000361122-0000
2 　銚子市松岸町三丁目２２０番１２
 0405000361124-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考