令和7年1月15日　提出 千葉美浜 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉美浜 9-5 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　橘　英雄   TEL.

鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市美浜区新港１１２番 ②地積 　(㎡) 1,333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 工場 中小規模の工場、倉 庫等の建ち並ぶ臨海 工業地域 南東9m市道 水道、ガス、下水 稲毛海岸 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 稲毛海岸駅南東方 2.1km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、地域要因の変動等は無く、当分は現況を維持すると予測。 近年の物流施設地の価格上昇により、値頃感から需要は堅調であり、今後も地価水準は上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉県西部の工業地域であるが、特に千葉市及び周辺市の臨海工業地域と強い価格牽連性がある。需要者 の中心は市内及び近隣市等の製造業及び倉庫業を行う法人である。近年の物流施設用地の価格上昇を受け、値頃感から 当地域への需要は堅調で、地価は上昇傾向である。総額及び単価は画地規模により様々であるが、㎡当たり１０万円程 度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の工業地域内の規模１，３３３㎡の工業地であり、自用の工業地としての利用が中心となり、収益性が取引の 指標とされていないため収益価格は試算しなかった。工業地域であり、生産性が重視されることから、自己使用目的で 取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、価格牽連性を有する取引事例に より試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉美浜 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [115.0] 100 100 [100.0] 100 [113.3] [100.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源価格や人件費の高騰で建物価格が上昇し 、都心の不動産価格が高騰したため、郊外不 動産の需要は底堅く、市況は引き続き堅調に 推移している。 中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海型工 業地域であり、値頃感から需要は堅調で、地 価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.6 ％  ％