令和7年1月15日　提出 千葉美浜 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉美浜 9-3 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　暁美   TEL.

鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市美浜区新港２２５番２２ ②地積 　(㎡) 1,652   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:2 倉庫 Ｓ4 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ臨海 工業地域 南東13m市道 水道、ガス、下水 稲毛海岸 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,680 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 稲毛海岸駅南方 3.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場、倉庫等が集積する臨海工業地域。工業地として成熟しており、特段の地域要因の変化はないと思料す る。中小規模の物流倉庫等の強い需要を反映して、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湾岸エリアに存する臨海工業地帯を中心に千葉県内の倉庫・工場の建ち並ぶ工業地帯一円。需要者は、 製造業者等が中心であったが、物流施設への需要が増加傾向にあり、物流業者及び物流倉庫業を営む法人等が増えつつ ある。需要は堅調で地価は上昇基調で推移している。中心となる価格帯は、規模や用途、街路条件等によりばらつきが あり、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、倉庫・工場の建ち並ぶ工業地帯。物流倉庫業を営む法人等が増えつつあるが自用の工場が主であり、賃貸 需要はあまりなく、賃貸想定に馴染まないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の 規範性の高い事例から求めた実態を反映した実証的な価格である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉美浜 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [115.0] 100 100 [100.0] 100 [142.3] [100.0] 100 80,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地の地価は物流施設に牽引され上昇傾向 にあるが、２０２４年問題や賃貸市場の首都 圏の空室率の高止まりなど、注視が必要。 倉庫、工場等が混在する工業地域であるが、 近年は物流施設が増加傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.6 ％  ％