令和7年1月15日　提出 千葉美浜 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉美浜 5-6 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　秋葉　節久   TEL.

鑑定評価額 6,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 275,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市美浜区豊砂１番４ ②地積 　(㎡) 16,504   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 防火 （その他） 地区計画等 (60,600) 1:1.5 店舗兼駐車場 Ｓ6 大型小売店舗等が建 ち並ぶ新駅周辺の商 業地域 北西50m市道、四方路 水道、ガス、下水 幕張豊砂 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 155.0 ｍ、規模　　    15,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近隣地域の北西側で、令和５ 年３月に、新駅が開業。 街 路 ５０ｍ市道 交通 施設 幕張豊砂駅南東方 350m 法令 規制 準工 (60,200) 防火  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の北西側で、令和５年３月に新駅が開業し、周辺地区では、新駅開業に伴い、ホテル開発等も行なわれ ており、商業繁華性が向上していくと予測する。地価は、新駅開業により、上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    420,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    342,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として千葉市、習志野市、船橋市、市川市、浦安市内の商業地域と広範に及ぶと思料される。主な需要 者は、大型商業施設が立地する場所的優位性を重視する店舗運営会社及び投資用不動産運営会社等が中心である。令和 ５年３月に新駅が開業し、新駅開業に伴い、周辺地区ではホテル開発等も行なわれており、市場環境は良好である。不 動産取引が少なく、また、個別的要因により、価格水準には幅があるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は何れも同一需給圏内の商業地の取引事例を採用しており、実証的であり、信頼性は高い。収益価格は投資採 算性に着目した価格であり、理論的な価格と言える。近隣地域における取引は、取引相場を中心に収益力を勘案して、 売主・買主の個別事情により決定されるものと判断されることから、比準価格を重視し、収益価格も関連付けて、さら に、同一需給圏内の商業地の地価公示地の価格動向との検討等も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    356,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美浜区の人口は増加、高齢化率は微増傾向で ある。商業地の取引価格は、低金利と安定し た店舗・事務所需要を反映し、概ね上昇幅は 拡大傾向にある。 大型店舗等が建ち並ぶ商業地域である。近隣 地域の北西側で令和５年３月に新駅が開業し 、新駅開業に伴い周辺地区でホテルがオープ ンしている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.4 ％  ％