別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉美浜 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉美浜 5-5 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　持田　隆   TEL.
鑑定評価額 4,920,000,000 円  １㎡当たりの価格 633,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市美浜区ひび野２丁目４番
 ②地積
　(㎡)		 7,774  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1.2:1		 店舗

ＳＲＣ6		 中高層店舗ビル等を
中心とする駅前商業
地域		 北東（駅前広場）市道、四方路 水道、ガス、下水 海浜幕張駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 海浜幕張駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 海浜幕張駅前の商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変動が認められないため、将来においてもほぼ
現況のとおり推移するものと予測する。土地需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    509,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉市内や隣接市内をはじめとした千葉県内の商業地域を中心に、県外にも圏域は及ぶ。主たる需要者は
、資金調達力の優れた大手の法人事業者や不動産投資家等である。海浜幕張駅前に立地し、稀少性が高いことから、土
地需要は相応に見込まれる。用途や画地規模等により取引価格は個別に形成される傾向があり、土地及び複合不動産の
取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から実証的な価格が求められた。商業地の事例は個別性が強いものの
適切な補修正が行われ、市場の実態を反映していることから説得力は高い。一方、収益価格は収益性に着目した価格で
あるが、対象標準地に建物を想定し、賃料や費用を設定する等、比準価格に比べ想定の要素が多い。したがって、本件
では比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉稲毛 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    495,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 [105.0]
100		 635,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    565,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や海外景気の下振れリスク等が存す
るものの、低金利等を背景に不動産市況は総
じて堅調である。


海浜幕張駅前の商業地域で、立地条件に稀少
性が認められることから、土地需要は堅調で
地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉美浜 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０２
６７８５
-101		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東（駅前広
場）道路、
北西7m、
南西9.1m、
三方路
商業

(100,400)
b ２５１０２
６９９３
-178		 千葉市花見川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16m市道、
南東16m、
角地
近商

(100,300)
c ２５１０２
８７４１
-122		 千葉市花見川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東22m県道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２５１０２
７００３
-106		 千葉市稲毛区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(68,228)
e ２５１０２
５３８３
-1064		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
416,769  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
425,266 		 100
[  69.3]
613,659 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
644,000 
b (　           ) 
418,252  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
413,472 		 100
[  63.9]
647,061 
679,000 
c (　           ) 
473,861  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
483,338 		 100
[  77.0]
627,712 
659,000 
d (　           ) 
309,431  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
336,791 		 100
[  57.4]
586,744 
616,000 
e (　           ) 
469,176  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
487,943 		 100
[  78.4]
622,376 
653,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    650,000 円／㎡]  



千葉美浜 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,030,284,232 
307,969,317 
722,314,915 
540,120,000 
182,194,915 		 （　0.9339）
170,151,831 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　  3,957,019,326 円　　　　（　    509,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉美浜 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗 5,216.75 ＲＣ5 25,876.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   7,774 ㎡     99.5 m x   81.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５階建店舗ビル、フロア貸し又は２００㎡程度の貸店舗を想定。 ⑦有効率　  74.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
5,009.75 
70.0 
3,506.83 
4,669 
16,373,389 		 8.0  130,987,112 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
5,216.75 
75.0 
3,912.56 
3,735 
14,613,412 		 6.0  87,680,472 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
5,216.75 
75.0 
3,912.56 
3,502 
13,701,785 		 6.0  82,210,710 
0.0  0 

 4～ 5		 店舗
5,216.75 
75.0 
3,912.56 
3,268 
12,786,246 		 6.0  76,717,476 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
25,876.75 
74.0 
19,157.07 

70,261,078 		 454,313,246 
0 
⑨年額支払賃料     70,261,078 円　×　12ヶ月　＝　     843,132,936 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　  19,157.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　     275,861,808 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,118,994,744 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    92,876,564 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,026,118,180 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       454,313,246 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,166,052 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,030,284,232 円　　　　（　       132,529 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,669 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉美浜 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 42,000,000 円  　　　　  8,400,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 145,469,317 円  　　　    1,118,994,744　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   32,300,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   71,400,000 円  　　　　  8,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     8,400,000 円  　　　　  8,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     8,400,000 円  　　　　  8,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     307,969,317 円　（　　　　　　        39,615 円／㎡）　　（経費率　　  29.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9339    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　  25,876.75 ㎡　×　(100% ＋　 10.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 540,120,000 円  
（　　　　　        69,478 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,030,284,232 円      
②総費用 307,969,317 円      
③純収益　①－② 722,314,915 円      
④建物等に帰属する純収益 540,120,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 182,194,915 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 170,151,831 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,887 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,957,019,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     509,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉美浜 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市美浜区ひび野二丁目４番
 0400000285060-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉美浜 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉美浜 5-5 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　中島　光之   TEL.
鑑定評価額 4,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 630,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市美浜区ひび野２丁目４番
 ②地積
　(㎡)		 7,774  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1.2:1		 店舗

ＳＲＣ6		 中高層店舗ビル等を
中心とする駅前商業
地域		 北東（駅前広場）市道、四方路 水道、ガス、下水 海浜幕張駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 駅前広場 交通

施設		 海浜幕張駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(80,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 海浜幕張駅前の商業地域で概ね現状で推移するものと予測する。繁華性の高い駅前商業地域であり、景気回復基
調を反映し、地価は上昇基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    640,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    511,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に千葉県内の主要駅周辺の商業地を中心とする商業地域。需要の中心は資金力を有する大手法人や投
資目的で取得を検討する投資家等である。幹線道路沿いに新規の量販店、飲食店等が多く進出する傾向にあり、駅前商
業地は取引件数は少なく、また立地によってはマンション等への転用ための取引も見られる。市場の中心となる価格帯
は、敷地規模、用途により一様ではなく、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、標準地が容積率４００％の駅前商業地域であるが、設定賃料以上の収益は期待できず、比準価格より低く
試算された。一方、比準価格は、千葉市内の同一需給圏内の商業地の事例から規範性がある比準価格が試算された。従
って、規範性がある比準価格を重視し、収益価格と比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉稲毛 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    495,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 [105.0]
100		 628,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    565,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利下で住宅需要は底堅く、投資意欲も堅
調であるが、物価高、人手不足、国際情勢等
の不動産市場への影響が懸念される。


商業施設が建ち並ぶ駅前の繁華な商業地域で
、近隣の取引は少ないが、事業者等の需要や
景気動向を反映し、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉美浜 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０２
６７８５
-101		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東（駅前広
場）道路、
北西7m、
南西9.1m、
三方路
商業

(100,400)
b ２５１０２
５３８３
-1079		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.9m市道、
中間画地
商業

(100,354)
c ２５１０２
５３８３
-1071		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
東6m、角地
商業

(100,600)
d ２５１０２
５３８３
-1064		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
416,769  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
425,266 		 100
[  70.0]
607,523 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
638,000 
b (　           ) 
595,726  		 100
[ 100.0]		 [ 121.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
724,403 		 100
[ 107.6]
673,237 
707,000 
c (　           ) 
365,345  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
372,509 		 100
[  68.0]
547,807 
575,000 
d (　           ) 
469,176  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
487,943 		 100
[  80.0]
609,929 
640,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    640,000 円／㎡]  



千葉美浜 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,044,197,740 
320,999,166 
723,198,574 
540,120,000 
183,078,574 		 （　0.9339）
170,977,080 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　  3,976,211,163 円　　　　（　    511,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉美浜 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗 5,216.75 ＲＣ5 25,876.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   7,774 ㎡     99.5 m x   81.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 中層店舗ビルで、フロア貸し、又は２００㎡程度の店舗等を想定。 ⑦有効率　  74.0 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
5,009.75 
70.0 
3,506.83 
5,400 
18,936,882 		 12.0  227,242,584 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
5,216.75 
75.0 
3,912.56 
3,900 
15,258,984 		 8.0  122,071,872 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
5,216.75 
75.0 
3,912.56 
3,500 
13,693,960 		 8.0  109,551,680 
0.0  0 

 4～ 5		 店舗
5,216.75 
75.0 
3,912.56 
3,000 
11,737,680 		 8.0  93,901,440 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
25,876.75 
74.0 
19,157.07 

71,365,186 		 646,669,016 
0 
⑨年額支払賃料     71,365,186 円　×　12ヶ月　＝　     856,382,232 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　  19,157.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　     275,861,808 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,132,244,040 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    93,976,255 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,038,267,785 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       646,669,016 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,929,955 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,044,197,740 円　　　　（　       134,319 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,926 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉美浜 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 42,000,000 円  　　　　  8,400,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 158,514,166 円  　　　    1,132,244,040　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   32,285,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   71,400,000 円  　　　　  8,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     8,400,000 円  　　　　  8,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     8,400,000 円  　　　　  8,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     320,999,166 円　（　　　　　　        41,291 円／㎡）　　（経費率　　  30.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9339    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　  25,876.75 ㎡　×　(100% ＋　 10.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 540,120,000 円  
（　　　　　        69,478 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,044,197,740 円      
②総費用 320,999,166 円      
③純収益　①－② 723,198,574 円      
④建物等に帰属する純収益 540,120,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 183,078,574 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 170,977,080 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,993 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,976,211,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     511,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉美浜 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市美浜区ひび野二丁目４番
 0400000285060-0000
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備考