別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉美浜 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉美浜 5-4 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　持田　隆   TEL.
鑑定評価額 75,900,000 円  １㎡当たりの価格 232,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市美浜区真砂５丁目９番１５
｢真砂５－２１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、事業所、共同
住宅の建ち並ぶ近隣
商業地域		 南西22m市道、背面道 水道、ガス、下水 検見川浜

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 検見川浜駅北東方

1.5km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣型商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変動が認められないため、将来においてもほぼ現況のと
おり推移するものと予測する。土地需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉市内や隣接市内の商業地である。主たる需要者は市内の地元法人・個人事業者、県内に拠点を置く中
堅企業であり、規模が大きければマンションデベロッパー等の需要も認められる。最寄駅からやや距離があるが、土地
需要は相応に見込まれる。用途や画地規模等により取引価格は個別に形成される傾向があり、土地及び複合不動産の取
引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から実証的な価格が求められた。商業地又は住商混在地の事例は個別
性が強いが、適切な補修正が行われ、市場の実態を反映していることから説得力は高い。一方、収益価格は収益性に着
目した価格であるが、対象標準地に建物を想定し、賃料や費用を設定する等、比準価格に比べ想定の要素が多い。した
がって、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉美浜 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    244,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[102.0]		 100
[111.3]		 [103.0]
100		 231,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    222,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や海外景気の下振れリスク等が存す
るものの、低金利等を背景に不動産市況は総
じて堅調である。


近隣型の商業地域で、事業所や共同住宅等も
立地しており、繁華性はやや低いが、土地需
要は堅調で地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉美浜 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０２
６７８５
-142		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２５１０２
８７６５
-138		 千葉市花見川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9.1m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
c ２５１０２
５０２１
-1		 千葉市稲毛区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 西19.8m国道、
中間画地
近商

(90,200)
d ２５１０２
７００３
-105		 千葉市稲毛区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西50m国道、
南東2.5m、
角地
近商

(100,200)
e ２５１０２
６９９３
-181		 千葉市稲毛区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
北西5.8m、
二方路
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
227,111  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
230,972 		 100
[ 101.0]
228,685 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
236,000 
b (　           ) 
231,343  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
228,395 		 100
[  97.0]
235,459 
243,000 
c (　           ) 
230,862  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
235,018 		 100
[  99.0]
237,392 
245,000 
d (　           ) 
180,603  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
194,409 		 100
[  85.1]
228,448 
235,000 
e (　           ) 
258,291  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
256,034 		 100
[ 105.5]
242,686 
250,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    242,000 円／㎡]  



千葉美浜 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,192,728 
6,222,733 
22,969,995 
20,163,000 
2,806,995 		 （　0.9530）
2,675,066 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     58,153,609 円　　　　（　    178,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉美浜 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 260.12 ＲＣ6 1,256.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   327 ㎡     18.0 m x   18.2 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～６階は２ＤＫ程度の住宅を想定。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
251.90 
77.1 
194.21 
3,134 
608,654 		 6.0  3,651,924 
0.0  0 

 2～ 5		 居宅
210.65 
86.7 
182.67 
2,351 
429,457 		 2.0  858,914 
0.0  0 

 6～ 6		 居宅
162.25 
82.8 
134.34 
2,382 
319,998 		 2.0  639,996 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,256.75 
84.3 
1,059.23 

2,646,480 		 7,727,576 
0 
⑨年額支払賃料      2,646,480 円　×　12ヶ月　＝　      31,757,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,059.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,757,760 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,635,894 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,121,866 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,727,576 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,862 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,192,728 円　　　　（　        89,274 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,134 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉美浜 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,650,000 円  　　　　    330,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 952,733 円  　　　       31,757,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      155,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,805,000 円  　　　　    330,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       330,000 円  　　　　    330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       330,000 円  　　　　    330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,222,733 円　（　　　　　　        19,030 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 330,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,256.75 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 45 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,163,000 円  
（　　　　　        61,661 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,192,728 円      
②総費用 6,222,733 円      
③純収益　①－② 22,969,995 円      
④建物等に帰属する純収益 20,163,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,806,995 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,675,066 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,181 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,153,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     178,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉美浜 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市美浜区真砂五丁目９番１５
 0400000294805-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉美浜 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉美浜 5-4 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　秋葉　節久   TEL.
鑑定評価額 75,900,000 円  １㎡当たりの価格 232,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市美浜区真砂５丁目９番１５
｢真砂５－２１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、事業所、共同
住宅の建ち並ぶ近隣
商業地域		 南西22m市道、背面道 水道、ガス、下水 検見川浜

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 検見川浜駅北東方

1.5km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は近隣型の商業地域として成熟しており、特段の変動要因も見られないことから当面は現状の利用状況
が維持されるものと予測する。地価は、引き続き、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    182,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉市を中心に習志野市、船橋市等の商業地域である。主な需要者は地縁性を有する個人事業者又は地元
企業や広域的に店舗を展開している事業者等である。駅からやや遠く商業集積度は低いが、背後の住宅地価格との関連
から商業地としての底値感があり、一定の需要は見込まれ、地価も安定的に推移している。利用が混在している地域で
あり、個別的要因により価格水準には幅があり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、何れも同一需給圏内のやや繁華性の低い商業地又は商・住混在地の取引事例を採用しており、実証的であ
り、信頼性は高い。一方、近隣地域は商業繁華性がやや低く、賃貸市場の熟成度が総じて低いため、土地価格に見合っ
た賃料水準が形成されておらず、収益価格が低位に試算されたものと思料される。従って、本件においては、比準価格
を重視し、収益価格を関連付けて、さらに、代表標準地との検討等も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉美浜 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    244,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[102.0]		 100
[110.3]		 [103.0]
100		 233,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    222,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 美浜区の人口は増加、高齢化率は微増傾向で
ある。商業地の取引価格は、低金利と安定し
た店舗・事務所需要を反映し、概ね上昇幅は
拡大傾向にある。

店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣型の商業地域
で、特段の変動要因は見られない。地価は背
後の住宅地の価格動向等を反映し、上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉美浜 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０２
６７８５
-142		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２５１０２
５０２１
-1		 千葉市稲毛区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 西19.8m国道、
中間画地
近商

(90,200)
c ２５１０２
６９９３
-181		 千葉市稲毛区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
北西5.8m、
二方路
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
d ２５１０２
１０４２３
-147		 習志野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12.6m国
道、
南東3.6m、
角地
準住居
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
227,111  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
230,972 		 100
[  99.0]
233,305 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
240,000 
b (　           ) 
230,862  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
235,018 		 100
[ 102.6]
229,062 
236,000 
c (　           ) 
258,291  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
256,034 		 100
[ 104.6]
244,774 
252,000 
d (　           ) 
215,032  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
225,355 		 100
[  97.2]
231,847 
239,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    242,000 円／㎡]  



千葉美浜 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,253,448 
6,225,022 
23,028,426 
20,163,000 
2,865,426 		 （　0.9530）
2,730,751 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     59,364,152 円　　　　（　    182,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉美浜 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 260.12 ＲＣ6 1,256.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   327 ㎡     18.0 m x   18.2 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗：フロアー貸、共同住宅：２ＤＫタイプ、平均専有面積は約４５．５２㎡。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
251.90 
77.1 
194.21 
3,109 
603,799 		 6.0  3,622,794 
0.0  0 

 2～ 5		 居宅
210.65 
86.7 
182.67 
2,363 
431,649 		 2.0  863,298 
0.0  0 

 6～ 6		 居宅
162.25 
82.8 
134.34 
2,394 
321,610 		 2.0  643,220 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,256.75 
84.3 
1,059.23 

2,652,005 		 7,719,206 
0 
⑨年額支払賃料      2,652,005 円　×　12ヶ月　＝　      31,824,060 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,059.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,824,060 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,641,397 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,182,663 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,719,206 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,785 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,253,448 円　　　　（　        89,460 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,125 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,109 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉美浜 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,650,000 円  　　　　    330,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 954,722 円  　　　       31,824,060　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      155,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,805,000 円  　　　　    330,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       330,000 円  　　　　    330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       330,000 円  　　　　    330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,225,022 円　（　　　　　　        19,037 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 330,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,256.75 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 45 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,163,000 円  
（　　　　　        61,661 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,253,448 円      
②総費用 6,225,022 円      
③純収益　①－② 23,028,426 円      
④建物等に帰属する純収益 20,163,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,865,426 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,730,751 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,351 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,364,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     182,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉美浜 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市美浜区真砂五丁目９番１５
 0400000294805-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考