別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉美浜 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉美浜 5-1 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　後藤　元   TEL.
鑑定評価額 163,000,000 円  １㎡当たりの価格 380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市美浜区高洲３丁目２０番３８
｢高洲３－１４－３｣		 ②地積
　(㎡)		 429  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中層の店舗ビル、ホ
テルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 南東9m市道 水道、ガス、下水 稲毛海岸

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    45 ｍ、南     0 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 稲毛海岸駅南東方

170m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の
商的環境を維持するものと予測する。賃貸需要は安定しており、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    269,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市及び周辺市を含む駅前及び駅周辺の商業地域である。需要者は、地元の事業法人や個人事業者、
不動産投資家等が中心。駅近くに立地し相対的稀少性が高い不動産に対する需要は強く、金融緩和策の継続等から不動
産投資は堅調である。商業地の取引が少なく、画地規模や需要者の属性により取引価格帯はまちまちで、需要の中心と
なる価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び同一需給圏では、自用の店舗事務所地としての取引のほか、個人投資家等による収益目的の取引など、多
様な需要が認められる。比準価格は市場で成立した取引事例に基づき試算されており実証的であり、収益価格は収益性
が重視される賃貸用不動産においては重要な指標となる。よって本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表
標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉稲毛 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    495,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[145.3]		 [100.0]
100		 378,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会経済活動の正常化に伴い店舗需要等は堅
調に推移し、継続する金融緩和を背景に、希
少性の高い商業地の地価は総じて上昇基調で
推移した。

駅に近い商業地域で、店舗や店舗併用住宅に
対する需要は良好である。供給は限定的であ
り、地価の上昇率は拡大している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉美浜 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０２
５３８３
-1064		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
b ２５１０２
７００３
-10		 千葉市稲毛区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２５１０２
７００３
-127		 千葉市稲毛区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
北西6m、角地
近商

(100,300)
d ２５１０２
７００３
-106		 千葉市稲毛区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(68,228)
e ２５１０２
６９９３
-178		 千葉市花見川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16m市道、
南東16m、
角地
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
469,176  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
487,943 		 100
[ 118.5]
411,766 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
412,000 
b (　           ) 
346,212  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
347,583 		 100
[  89.4]
388,795 
389,000 
c (　           ) 
253,657  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 105.0]
359,606 		 100
[  88.4]
406,794 
407,000 
d (　           ) 
309,431  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
336,791 		 100
[  87.3]
385,786 
386,000 
e (　           ) 
418,252  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
413,472 		 100
[ 101.7]
406,560 
407,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    400,000 円／㎡]  



千葉美浜 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,411,562 
10,641,968 
35,769,594 
30,333,800 
5,435,794 		 （　0.9538）
5,184,660 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    115,214,667 円　　　　（　    269,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉美浜 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所 342.00 ＲＣ4F1B 1,758.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   429 ㎡     20.1 m x   21.4 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗又は事務所のフロア貸しを想定 ⑦有効率　  60.4 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
342.00 
46.1 
157.80 
5,308 
837,602 		 10.0  8,376,020 
1.0  837,602 

 2～ 2		 店舗
342.00 
80.7 
276.00 
3,932 
1,085,232 		 6.0  6,511,392 
1.0  1,085,232 

 3～ 4		 事務所
342.00 
80.7 
276.00 
3,342 
922,392 		 6.0  5,534,352 
1.0  922,392 
地下
 1～ 1		 店舗
270.00 
28.3 
76.30 
3,342 
254,995 		 6.0  1,529,970 
1.0  254,995 
地下
 1～ 1		 駐車場
120.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,758.00 
60.4 
1,062.10 

4,022,613 		 27,486,086 
4,022,613 
⑨年額支払賃料      4,022,613 円　×　12ヶ月　＝　      48,271,356 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,062.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         768,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,271,356 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         768,000 円　　×　　  16.6 ％　＝　　     4,134,011 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,905,345 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,486,086 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         252,047 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,022,613 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,254,170 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,411,562 円　　　　（　       108,185 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,063 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,932 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉美浜 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,305,000 円  　　　　    461,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,451,968 円  　　　       49,039,356　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,044,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,918,500 円  　　　　    461,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       461,000 円  　　　　    461,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       461,000 円  　　　　    461,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,641,968 円　（　　　　　　        24,806 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 461,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,758.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,333,800 円  
（　　　　　        70,708 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,411,562 円      
②総費用 10,641,968 円      
③純収益　①－② 35,769,594 円      
④建物等に帰属する純収益 30,333,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,435,794 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,184,660 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,085 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    115,214,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     269,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉美浜 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市美浜区高洲三丁目２０番３８
 0400000272718-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉美浜 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉美浜 5-1 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　聡   TEL.
鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 378,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市美浜区高洲３丁目２０番３８
｢高洲３－１４－３｣		 ②地積
　(㎡)		 429  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中層の店舗ビル、ホ
テルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 南東9m市道 水道、ガス、下水 稲毛海岸

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    45 ｍ、南     0 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 稲毛海岸駅南東方

170m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い商業地域で地域要因に特段の変化は認められない。中層の店舗ビル、ホテルが建ち並ぶ商業環境を、将
来的にも維持すると予測する。当地域の需要は根強く、上昇基調の継続が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    390,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    271,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、駅前商業地域、或いは、駅に比較的近い商業地域であり、千葉市、習志野市、船橋市、市川市等におけ
る商業地域一帯と判定される。中心需要者層については、不動産投資部門を持つ法人、大手上場企業等を主軸に、市内
企業、個人事業主等と考察した。ＪＲ京葉線の稲毛海岸駅周辺における商業地域は、繁華性が高く、背後地人口にも優
れ、引き続き土地価格は上昇基調である。規模、条件等が様々であることから、需要価格帯の明示は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本標準地は、ＪＲ京葉線の稲毛海岸駅に近い繁華性に優れた商業地域で、中層の店舗ビル、ホテル等が建ち並ぶ。しか
し、信頼性の高い店舗、営業所等の賃貸事例を多数収集することは困難であり、更に、収益還元法における想定条件に
起因する収益価格の信頼性の低下も懸念される。したがって、同一需給圏内の取引事例から求めた客観的な比準価格を
標準に、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討、単価と総額のバランスも検討し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉稲毛 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    495,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[145.3]		 [100.0]
100		 378,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 美浜区は、人口が若干増加傾向で、一方、高
齢化率は概ね横這い基調である。緩やかな景
気回復基調を背景に駅徒歩圏内の商業地需要
は好調である。

ＪＲ京葉線の稲毛海岸駅近くの商業地域で、
需要は根強く、地価は上昇基調である。特段
の変動要因はなく、当面は現状を維持すると
予測する。

個別的要因についての特別な変動は認められ
ない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉美浜 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０２
６７８５
-142		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２５１０２
６７８５
-101		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東（駅前広
場）道路、
北西7m、
南西9.1m、
三方路
商業

(100,400)
c ２５１０２
７００３
-127		 千葉市稲毛区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
北西6m、角地
近商

(100,300)
d ２５１０２
５７６５
-109		 習志野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.5m市道
、中間画地
商業

(90,270)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
227,111  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
230,972 		 100
[  61.7]
374,347 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
374,000 
b (　           ) 
416,769  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
425,266 		 100
[ 108.0]
393,765 
394,000 
c (　           ) 
253,657  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 105.0]
359,606 		 100
[  93.1]
386,258 
386,000 
d (　           ) 
347,464  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
366,610 		 100
[  90.5]
405,094 
405,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    390,000 円／㎡]  



千葉美浜 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,210,512 
10,400,876 
35,809,636 
30,333,800 
5,475,836 		 （　0.9538）
5,222,852 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    116,063,378 円　　　　（　    271,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉美浜 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所 342.00 ＲＣ4F1B 1,758.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   429 ㎡     20.1 m x   21.4 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 中層の店舗事務所ビルで、フロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  60.4 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
342.00 
46.1 
157.80 
5,160 
814,248 		 10.0  8,142,480 
1.0  814,248 

 2～ 2		 店舗
342.00 
80.7 
276.00 
3,939 
1,087,164 		 6.0  6,522,984 
1.0  1,087,164 

 3～ 4		 事務所
342.00 
80.7 
276.00 
3,348 
924,048 		 6.0  5,544,288 
1.0  924,048 
地下
 1～ 1		 店舗
270.00 
28.3 
76.30 
3,348 
255,452 		 6.0  1,532,712 
1.0  255,452 
地下
 1～ 1		 駐車場
120.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,758.00 
60.4 
1,062.10 

4,004,960 		 27,286,752 
4,004,960 
⑨年額支払賃料      4,004,960 円　×　12ヶ月　＝　      48,059,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,062.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         768,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,059,520 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         768,000 円　　×　　  16.6 ％　＝　　     4,116,428 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,711,092 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,286,752 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         250,220 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,004,960 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,248,666 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     64,000 円　×　　  83.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           534 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,210,512 円　　　　（　       107,717 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,070 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,939 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉美浜 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,305,000 円  　　　　    461,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,441,376 円  　　　       48,827,520　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,044,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,918,500 円  　　　　    461,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       461,000 円  　　　　    461,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       230,500 円  　　　　    461,000,000　×　　　　  0.05 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,400,876 円　（　　　　　　        24,244 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 461,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,758.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,333,800 円  
（　　　　　        70,708 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,210,512 円      
②総費用 10,400,876 円      
③純収益　①－② 35,809,636 円      
④建物等に帰属する純収益 30,333,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,475,836 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,222,852 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,174 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    116,063,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     271,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉美浜 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市美浜区高洲三丁目２０番３８
 0400000272718-0000
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備考