令和7年1月15日　提出 千葉美浜 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉美浜 -2 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　秋葉　節久   TEL.

鑑定評価額 950,000,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市美浜区高浜１丁目１番７ ｢高浜１－１３－６｣ ②地積 　(㎡) 6,334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高31m (70,200) 2:1 共同住宅 ＳＲＣ10 中高層共同住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西22m市道、北東側道 水道、ガス、下水 稲毛海岸 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     6,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 稲毛海岸駅南方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 稲毛海岸駅から徒歩圏内の中高層共同住宅を中心とする住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当 面は現状の利用状況が維持されるものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              149,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市を中心に習志野市、船橋市、市川市等の周辺市における分譲マンション用地が存する住宅地域一帯 である。需要者の中心は大手又は中堅の分譲マンションデベロッパーである。不動産需要の回復が見られるが、建築費 等の高止まり等によりマンション用地についても立地条件等による選別化傾向が見られる。需要の中心となる価格帯の 把握は敷地規模により大きく異なるため難しいが、地積５０００～７０００㎡程度で概ね７～１１億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は賃貸マンションよりもファミリー向け分譲マンションが投資採算性に優れる地域であるため、収益還元法は 適用せず開発法による価格の試算を行った。地域の状況、最有効使用の観点からも、当該価格の説得性は高いが、試算 過程に想定要素を多く含む。一方比準価格は市場の実態を反映した規範性の高い価格であり、妥当性が高い。以上から 比準価格を標準に、開発法による価格も参考に、マンション市況等も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美浜区の人口は増加、高齢化率は微増傾向で ある。不動産取引件数は令和６年前期は昨年 比で増加し、取引価格は引き続き上昇傾向で 推移している。 中高層マンション等が多く建ち並ぶ住宅地域 であり、地域内に特段の変動要因は見られな い。住環境等から、地価は、昨年同様、上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％