別記様式第三 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出 千葉緑 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉緑 13-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.

鑑定評価額 8,480,000 円  １㎡当たりの価格 1,890  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 千葉市緑区平山町１０３５番２２ ②地積(㎡) 4,489  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 台形 山林（雑木林） 畑、資材置場等が見ら れる杉、雑木の平坦林 地域 東2m未舗装市道、北側道 誉田 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　    0 ｍ、西　   60 ｍ、南　   20 ｍ、北　   60 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地以外 ③標準的規模等 規模　　     4,500 ㎡程度、形状　　ほぼ長方形、方位・傾斜度(　    　)向　平坦 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ２ｍ未舗装市道 交通 施設 誉田駅北方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には林地のほかに農地や資材置場等が見られる平坦林地地域であり、特段の土地利用の変化もうかがえない ことから、当面は現状を維持する見込みであり、地価水準は横這いかやや下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 雑木林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,890 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市及びその周辺に形成された林地地域の存する範囲と判定した。主な需要者層は、地元に地縁を有 する個人が中心で、林業を企図しない資産保有目的での取得が中心となる。一部には資材置場等に転用する目的での法 人や個人の市場参加も想定される。取引市場は閉鎖的で、需給動向は概ね安定的である。需要の中心価格帯は利用目的 等により様々であるが、近隣地域及びその周辺における平坦林地の場合、１㎡あたり２，０００円前後が標準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域では、林業経営による収益性が取引価格の指標となっていないため、収益価格の試算は断念した。また対象不動 産は、宅地化の影響が弱い平坦林地地域に所在し、市街化調整区域の宅地開発要件も充足せず、他に開発目的に供すべ き用途を想定することが困難であるため、控除法の適用も断念した。以上により、規準とすべき適切な公示地が無いた め、類似地域内の実証的な取引事例から試算した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[                             ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他　　　　　　　　       [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [      ] 100 100 [      ] 100 [      ] [      ] 100 　　  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,890 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢の不安定化、国内での円安及び物価高の影 響による景気後退リスクはあるものの、低金利の継 続により不動産需給動向は総じて安定している。 地域要因に格別の変動は見られず、林地需要は軟調 であるが、都市近郊における市街化調整区域内の土 地として一定の需要が見られる。 画地条件等の個別的要因に特段の変動は認められな い。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他