令和7年1月15日　提出 千葉緑 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉緑 5-2 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.

鑑定評価額 256,000,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市緑区おゆみ野中央４丁目３５番２ ②地積 　(㎡) 1,489   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (57,173) 1.2:1 店舗 Ｓ2 低層店舗が建ち並ぶ 路線商業地域 南西18m市道、背面道 水道、ガス、下水 鎌取 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一部、１低専（５０、１００ ）、２低專（５０、１００） に指定されている。 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 鎌取駅南方 1.8km 法令 規制 １住居 (57,173) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 路線商業地域として成熟しており、今後とも繁華性の高い路線商業地域として現状を維持するものと予測する。 繁華性が高いため店舗事業者の出店意欲は高く、地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市緑区及び隣接市区内に形成されている路線商業地域を中心とした商業地域の存する範囲と判定し た。主な需要者層は、ロードサイド型の店舗を経営する法人が中心である。圏内においては、資金調達能力の高い全国 展開する大手法人を中心に、路線商業地を積極的に取得する動きが活発化しており、需給は強含み傾向が続いている。 需要の中心価格帯は立地条件等により様々であるが、圏内の路線商業地は１㎡あたり２０万円前後が標準といえる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、大規模住宅地域内の路線商業地域であり、商業収益の安定性と成長性が見込めるため、賃貸よりも売買の需 要が中心で、賃貸市場の成熟度がやや低いために、収益価格は低位に試算された。一方で比準価格は、現実の不動産市 場の需給動向を反映している点において、相対的に実証性と説得力に優れている。以上より、比準価格を標準とし、収 益価格を比較考量して、代表標準地を規準とした価格との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 5-12              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [105.8] 100 100 [100.0] 100 [ 97.2] [102.0] 100 173,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢の不安定化、国内での円安及び物価 高の影響による景気後退リスクはあるものの 、低金利の継続により不動産需給動向は総じ て安定している。 当地域の商圏には購買力の旺盛な子育て世帯 が多く居住するため、当地域への店舗事業者 の出店意欲も強く、需給は強含みにて推移し ている。 画地条件等の個別的要因に特段の変動は認め られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％