別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
千葉緑 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉緑 5-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　星野　勇   TEL.
鑑定評価額 296,000,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市緑区おゆみ野３丁目２３番７外
 ②地積
　(㎡)		 1,137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1		 銀行

Ｓ2		 駅前の銀行、スーパ
ー等の見られる商業
地域		 北東25m市道、南東側道 水道、ガス、下水 鎌取

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 鎌取駅西方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 鎌取駅近くの商業地域であり、地域要因の変動は認められず、土地利用状況について当面の間は現状維持と予測
する。駅近くの商業地は供給が少ないことから希少性は認められ、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    265,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    199,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉市及び隣接市の商業地域であり、主たる需要者は、高層店舗付共同住宅を開発する不動産事業者であ
る。対象標準地は鎌取駅近くの商業地域に存しており、店舗付共同住宅地としての需要は強含みである。なお、商業地
の取引件数は少ないため、標準的な取引価格水準や取引規模を把握することは困難であるが、土地単価で㎡あたり２４
～２８万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 鎌取駅近くの商業地で、主たる需要者は高層店舗付共同住宅を開発する不動産事業者である。比準価格は千葉市内の商
業地域に所在する取引事例から求めており、収益性も考慮された実証的な価格である。一方、収益価格は収益性の側面
から対象標準地の市場価値を把握した価格であるが、想定要素がやや多く、低位に求められた。本件では、比準価格を
重視し、収益価格は比較考量し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[128.4]		 [105.0]
100		 260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが個人消費が一
部弱い。なお、海外景気の下振れがリスク要
因であり、物価上昇、アメリカの政策動向等
に注意を要する。

鎌取駅近くの商業地域であり、周辺で大きな
開発の動きもないことから、地域要因に特別
の変動要因はない。


個別的要因に特別の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉緑 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０１
５７６０
-101		 千葉市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m市道、
南12m、角地
２低専

(60,100)
b ２５１０１
９２８６
-19		 千葉市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西26.5m県道、
北6m、角地
商業

(100,400)
c ２５１０１
５７６０
-10		 千葉市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
東6m、二方路
近商

(90,300)
d ２５１０１
８３８５
-27		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8.2m市道、
南4.5m、角地
１住居
高度1種最高20m
(70,200)
e ２５１０１
５７６０
-19		 千葉市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南17.5m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
140,012  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
155,523 		 100
[  60.9]
255,374 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
268,000 
b (　           ) 
176,786  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
182,450 		 100
[  80.0]
228,063 
239,000 
c (　           ) 
144,938  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
151,048 		 100
[  59.3]
254,718 
267,000 
d (　           ) 
170,920  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
175,234 		 100
[  62.1]
282,180 
296,000 
e (　           ) 
164,136  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
171,030 		 100
[  69.9]
244,678 
257,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    265,000 円／㎡]  



千葉緑 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

112,914,646 
22,360,406 
90,554,240 
80,375,000 
10,179,240 		 （　0.9554）
9,725,246 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    226,168,512 円　　　　（　    199,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉緑 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅 464.94 ＲＣ10 3,836.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,137 ㎡     33.0 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １０階建の店舗・事務所付共同住宅で、１階は店舗、２階は事務所、３～１０階は居宅（２ＤＫ・約４０㎡×１６戸）を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
464.94 
90.7 
421.74 
4,500 
1,897,830 		 6.0  11,386,980 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
455.22 
92.6 
421.74 
3,300 
1,391,742 		 6.0  8,350,452 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
364.50 
89.5 
326.07 
2,500 
815,175 		 2.0  1,630,350 
0.0  0 

 4～10		 居宅
364.50 
89.5 
326.07 
2,650 
864,086 		 2.0  1,728,172 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,836.16 
90.0 
3,452.04 

10,153,349 		 33,464,986 
0 
⑨年額支払賃料     10,153,349 円　×　12ヶ月　＝　     121,840,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,452.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       121,840,188 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　    10,192,416 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 112,607,772 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        33,464,986 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         306,874 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     112,914,646 円　　　　（　        99,309 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉緑 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,000,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,684,006 円  　　　      122,800,188　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      551,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,625,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,250,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,250,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,360,406 円　（　　　　　　        19,666 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,250,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   3,836.16 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 80,375,000 円  
（　　　　　        70,690 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 112,914,646 円      
②総費用 22,360,406 円      
③純収益　①－② 90,554,240 円      
④建物等に帰属する純収益 80,375,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,179,240 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,725,246 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,553 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    226,168,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     199,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉緑 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市緑区おゆみ野三丁目２３番７
 0447000170651-0000
2 　千葉市緑区おゆみ野三丁目２３番８
 0447000170658-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉緑 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉緑 5-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　泰道　征憲   TEL.
鑑定評価額 296,000,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市緑区おゆみ野３丁目２３番７外
 ②地積
　(㎡)		 1,137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1		 銀行

Ｓ2		 駅前の銀行、スーパ
ー等の見られる商業
地域		 北東25m市道、南東側道 水道、ガス、下水 鎌取

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 鎌取駅西方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗及び店舗付共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域。特段の変動要因はなく今後も現状のまま推移していくもの
と思料され、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    264,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    240,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、千葉市及び隣接市のＪＲ各線駅前に位置する商業地域である。主たる需要者は地縁的選好性の強
い地元企業及び全国展開の店舗等である。駅前に位置し、背後には大規模住宅団地もあり、顧客流動性も高いため、需
要は高く、地価は上昇傾向で推移している。規模等により価格は大きく左右されるため、中心価格帯の把握は困難であ
るが、標準地程度の地積で、坪８０～９０万円程度であると思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において多数の取引事例を収集し、比準価格を試算した。収益価格は、最有効使用の建物を想
定し、賃貸市場における需要者を分析のうえ試算した。市場性を反映し相対的信頼性が高い比準価格にウエイトを置き
、収益価格を比較考量のうえ、更に市場動向をも勘案して、本標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[128.4]		 [105.0]
100		 260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 欧米における高金利等海外景気の下振れによ
り、先行きはやや不透明であるが、雇用環境
等各種政策により、景気は緩やかに持ち直し
ている。

店舗や店舗付共同住宅、金融機関等が建ち並
ぶ駅前の商業地。地域要因に特段の変動はな
い。地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉緑 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０１
５７６０
-19		 千葉市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南17.5m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
b ２５１０１
６３４６
-114		 千葉市緑区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
南西6m、角地
商業

(100,400)
c ２５１０１
７９８６
-118		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
d ２５１０１
６３４６
-119		 千葉市緑区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南9.5m県道、
東4m、角地
２住居
高度1種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
164,136  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
171,030 		 100
[  65.5]
261,115 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
274,000 
b (　           ) 
136,104  		 100
[ 100.0]		 [ 118.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
197,151 		 100
[  82.9]
237,818 
250,000 
c (　           ) 
165,000  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
177,705 		 100
[  73.5]
241,776 
254,000 
d (　           ) 
109,840  		 100
[ 100.0]		 [ 111.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
120,070 		 100
[  56.8]
211,391 
222,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    264,000 円／㎡]  



千葉緑 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

112,668,957 
21,917,480 
90,751,477 
78,446,000 
12,305,477 		 （　0.9554）
11,756,653 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    273,410,535 円　　　　（　    240,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉緑 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所付共同住宅 464.94 ＲＣ10 3,836.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,137 ㎡     33.0 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：事務所、３～１０階：平均専有面積約４０㎡の２ＤＫを想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
464.94 
90.7 
421.74 
4,195 
1,769,199 		 6.0  10,615,194 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
455.22 
92.6 
421.74 
3,409 
1,437,712 		 6.0  8,626,272 
0.0  0 

 3～ 5		 居宅
364.50 
89.5 
326.07 
2,622 
854,956 		 2.0  1,709,912 
0.0  0 

 6～10		 居宅
364.50 
89.5 
326.07 
2,674 
871,911 		 2.0  1,743,822 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,836.16 
90.0 
3,452.04 

10,131,334 		 33,090,312 
0 
⑨年額支払賃料     10,131,334 円　×　12ヶ月　＝　     121,576,008 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,452.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       121,576,008 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　    10,170,489 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 112,365,519 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        33,090,312 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         303,438 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     112,668,957 円　　　　（　        99,093 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,626 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,622 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉緑 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,880,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,676,080 円  　　　      122,536,008　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      551,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,370,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,220,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,220,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,917,480 円　（　　　　　　        19,277 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,220,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 304,000 円／㎡　×　   3,836.16 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 78,446,000 円  
（　　　　　        68,994 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 112,668,957 円      
②総費用 21,917,480 円      
③純収益　①－② 90,751,477 円      
④建物等に帰属する純収益 78,446,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,305,477 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,756,653 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,340 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    273,410,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     240,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉緑 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市緑区おゆみ野三丁目２３番７
 0447000170651-0000
2 　千葉市緑区おゆみ野三丁目２３番８
 0447000170658-0000
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備考