令和7年1月15日　提出 千葉若葉 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -21 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　統子   TEL.

鑑定評価額 9,200,000 円  １㎡当たりの価格 39,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区北大宮台３３４３番３９ ｢北大宮台４６－４｣ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 千葉 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       235 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 千葉駅東方 6.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 駅から徒歩圏外の住宅地域であり、今後も現状のまま推移する地域と予測される。地価は緩やかな上昇傾向で推 移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市若葉区を中心に中央区、緑区郊外の住宅地域である。需要者の中心は千葉市内の従業者で地縁的選 好性を有する者である。最寄り駅からバス便で、高齢化率の高い地域で、長く供給過多の傾向があったが、最近は需給 は安定しつつある。市場での需要の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で８００～１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鉄道駅からバス便の地域で、賃貸需要が弱いことや公法上の規制等から収益価格は求めなかった。比準価格は同一需給 圏内の類似地域の取引事例から、実証的な価格を求めることができた。近隣地域は居住の快適性が取引の指標とされる 地域であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉若葉 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [103.0] 100 [161.6] [102.0] 100 39,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は回復基調が続いている。不動産市 況も好調であるが、金利上昇や物価上昇によ る個人消費の減速、海外経済の減速が今後の 懸念材料である。 鉄道駅から遠い既成の住宅地域で、特別な地 域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％